0915.916.915

Blog

Tranh cãi về chuẩn căn hộ siêu sang

Đơn vị phân phối hàng gọi căn hộ chung cư 7.000 – 10.000 USD mỗi m2 là siêu sang, nhưng theo 1 số chuyên gia đây chỉ là chiêu marketing.

Quý IV/2018, phân khúc căn hộ chung cư TP HCM bất ngờ xuất hiện nhiều dòng sản phẩm căn hộ chung cư có giá 7.000 – 10.000 USD mỗi m2, cao hơn gấp đôi dòng sản phẩm căn hộ chung cư hạng sang từng xuất hiện trên phân khúc trước đó (4.000 – 4.500 USD mỗi m2). Gần đây nhất, hồi đầu tháng 10/2018, 1 dự án tọa lạc ở trung tâm quận 1, TP HCM vừa được tung ra phân khúc có giá chào bán lên đến 230 triệu đồng mỗi m2.

Các đơn vị môi giới định vị căn hộ chung cư giá cao nhất phân khúc GĐ này thuộc nhóm sản phẩm siêu sang vì vị trí nổi bật độc nhất vô nhị và giá cao kỷ lục. Cụ thể các dự án này, ngoài giá bán ở ngưỡng 7.000 – 10.000 USD mỗi m2 còn có vị trí nằm trong lõi trung tâm Sài Gòn, tiện ích cấp cao khép kín, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh.

Tuy nhiên, khái niệm căn hộ chung cư siêu sang dựa trên tiêu chí giá bán đang vấp phải không ít hoài nghi và tranh cãi vì chưa có quy chuẩn cụ thể để đối chiếu, mỗi đơn vị giải đáp khảo sát BĐS đều có quan điểm riêng về dòng sản phẩm siêu đắt đỏ này. Thậm chí khái niệm căn hộ chung cư siêu sang còn bị cho là có tính tự phong và chưa được 1 hội đồng thẩm định độc lập công nhận.

Bà Sunny Hoàng, Phó giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở quốc tế Savills TP HCM cho biết, trên thực ở ở Việt Nam chưa có 1 bộ quy chuẩn chính thức về căn hộ chung cư siêu sang. Tham chiếu có các nước phát triển trong khu vực, các căn hộ chung cư vươn đến ngưỡng siêu sang phải là tổng hòa của nhiều tiêu chí nổi bật.

Ngoài vị trí hàng đầu (chủ yếu tọa lạc trên đất vàng quận trung tâm đô thị), chủ đầu tư uy tín, bên trong xe xa xỉ, kiến trúc độc đáo, dự án còn phải có lại trải nghiệm cao cấp về tiện ích và dịch vụ cho cư dân. Điểm cùng thêm của dự án như chắc chắn chỗ đậu ôtô hay áp dụng công nghệ vào việc xây dựng và vận hành quản lý tòa nhà đang được sự quan tâm lớn từ khách hàng.

Còn Tổng giám đốc Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, Stephen Wyatt cho rằng việc xếp loại căn hộ chung cư dù ở bất cứ phân khúc nào (kể cả hạng siêu sang) căn bản có thể phân thành ba nhóm tiêu chuẩn để đánh giá thứ hạng. Đó là vị trí dự án (bao gồm khu vực phát triển dự án, hướng tiếp cận dự án…). Tiếp đến là chất lượng xây dựng, kiến trúc, và quản lý dự án. Cuối cùng là đối tượng khách hàng mục tiêu (thường là nhóm các hộ gia đình có lương cao nhất).



Bất động sản ở vùng lõi trung tâm TP HCM.

Thống kê của JLL, phân khúc căn hộ chung cư ở TP HCM chia làm 4 hạng sau: chung cư vừa túi tiền (có giá 1.100 USD mỗi m2), trung cấp (1.200 – 2.000 USD mỗi m2), cấp cao (2.100 – 3.000 USD mỗi m2) và hạng sang (3.500 – 4.000 USD mỗi m2). Vì phân khúc căn hộ chung cư sang trọng có giá bán dao động 4.000 USD mỗi m2 và vùng giá cao hơn (phân khúc đang xuất hiện vùng giá cao gấp đôi) đang được phân khúc tạm xếp vào nhóm siêu sang.

“Tuy vậy, giá bán căn hộ chung cư không phải là tiêu chí duy nhất làm căn cứ phân hạng dự án có phải là siêu sang hay không. Thị trường TP HCM đang trong GĐ đầu của quá trình phát triển, cần thêm thời gian để thẩm định và kiểm chứng các phân khúc mới”, ông Stephen Wyatt nói.

Theo dõi phân khúc căn hộ chung cư nhiều thập kỷ qua, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu có góc nhìn đầy thận trọng khi đánh giá về căn hộ chung cư siêu sang có giá bán cao nhất phân khúc GĐ này, 7.000 – 10.000 USD mỗi m2.

Theo chuyên gia này, cho đến quý IV/2018 phân khúc TP HCM vẫn còn xa lạ có khái niệm căn hộ chung cư siêu sang. Bởi lẽ, các dự án có giá khủng này chỉ thuộc nhóm BĐS hình thành trong tương lai (đang trong quá trình dự định khởi công xây dựng). “Chừng nào các dự án này được xây xong, đưa vào vận hành, khi đó, giá trị và cao cấp thật sự của căn hộ chung cư là cấp cao hay siêu sang sẽ được phân khúc kiểm chứng đúng đắn nhất”, ông Châu nói.

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa nhận xét: “Khái niệm căn hộ chung cư siêu sang ở Sài Gòn đang bị ảnh hưởng bởi tâm lý tự phong và là các chiêu bài marketing có phần quá đà”.

Chuyên gia này cho rằng không ít căn hộ chung cư siêu sang ở TP HCM GĐ này là dòng sản phẩm được quảng bá ở cao cấp thượng lưu để thu hút sự chú ý và định vị phân khúc nhiều hơn là chú trọng đến các tiêu chuẩn định lượng và định tính.

Ông Nghĩa nhắc lại trào lưu bùng nổ căn hộ chung cư cấp cao cách đây 15 – 20 năm trước ở phân khúc BĐS Việt Nam (TP HCM là sôi động nhất). Khi đó các chủ đầu tư đua gắn mác cấp cao cho dự án để đánh bóng sản phẩm, nhưng chỉ 1 số ít dự án đạt được chuẩn này. Tương tự bởi thế, căn hộ chung cư siêu sang xuất hiện ở TP HCM đang gây nên sự bối rối cho phân khúc khi chưa có chuẩn mực nào để cân đo đong đếm và làm hệ quy chiếu.

Ông Nghĩa phân tích, nếu muốn vươn tới ngưỡng căn hộ chung cư siêu sang, BĐS phải hội tụ được 5 tiêu chí khắt khe. Thứ nhất, vị trí đặc thù không có sản phẩm thay thế. Thứ hai là giá bán cực cao, gây sốc. Thứ ba là số lượng sản phẩm giới hạn hoặc khan hiếm. Thứ tư sản phẩm độc đáo hoặc có giá trị di sản, được vận hành nghiêm ngặt. Thứ năm, người sử dụng thuộc nhóm siêu giàu. Các căn hộ chung cư siêu sang đang chào bán trên phân khúc TP HCM GĐ này mới đạt được 2 – 3 tiêu chí nhưng chưa thể đạt đủ 5 đòi hỏi khắt khe này.

Quan điểm của ông Nghĩa, GĐ này, các tiêu chuẩn xếp hạng căn hộ chung cư tồn ở trong hệ thống văn bản chính quy chủ yếu thiên về kết cấu, kỹ thuật và vận hành nhưng thiếu nhân tố phân khúc và hoàn toàn chưa đề cập đến phân khúc căn hộ chung cư siêu sang.

Thông tư 31 ban hành ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng về quy định phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư có hiệu lực vào ngày 15/2/2017 giới hạn trong 3 loại căn hộ chung cư. Nhà hạng A (tạm hiểu là cấp cao), B (trung cấp) và C (bình dân).

Việc phân hạng này dựa trên 4 nhóm tiêu chí quy hoạch – kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng, quản lý, vận hành. Ví dụ: chung cư hạng A phải được xây dựng ở vị trí có hệ thống giao thông dễ dàng, cách các con phố phố chính dưới 0,5 km, cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe buýt, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao trong phạm vi dưới 0,5 km.

Chung cư hạng A có tỷ lệ xây dựng công trình không quá 45%. Sảnh chính được bố trí độc lập có lối vào nhà để xe, khu vực dịch vụ, thương mại tòa nhà, có quầy lễ tân. Hành lang căn hộ chung cư rộng tối thiểu 1,8m, bình quân diện tích căn hộ chung cư trên số phòng ngủ tối thiểu đạt 35m2. Mỗi thang máy phục vụ tối đa 40 căn hộ chung cư, tối thiểu mỗi hộ phải cho 1 chỗ đỗ ôtô có mái che.

Quy chuẩn kỹ thuật của căn hộ chung cư hạng A cũng đề cập đến sở hữu điện, nước, hệ thống truyền hình cáp, internet cho từng căn hộ chung cư, thiết bị chữa cháy tự động khu công cùng và cho từng căn hộ chung cư. Về tiện ích dịch vụ: căn hộ chung cư hạng A phải có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1 km; phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác trong bán kính 200 m. Dự án cũng phải có sân chơi trẻ em, phải có trung tâm y tế, phòng khám, trường mầm non, trường tiểu học trong bán kính 0,5 km.

Về chất lượng quản lý – vận hành, các chung cư hạng A phải có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp, thường xuyên quét dọn, hút bụi khu vực công cùng, chăm sóc cây xanh sân vườn, các con phố nội bộ. Dự án có hệ thống camera kiểm soát bãi đỗ xe, hành lang, sảnh, cầu thang và kiểm soát ra vào bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử. Các thiết bị chiếu sáng, thiết bị báo cháy thang máy, máy phát điện, máy bơm… phải được vận hành tốt khi công trình hoàn thành có chất lượng cao.

Chung cư hạng B cũng được xếp hạng dựa trên các tiêu chí tương tự chung cư hạng A nhưng có yêu cầu thấp hơn. Các căn hộ chung cư không đáp ứng được các tiêu chí của chung cư hạng A, hạng B sẽ được xếp là chung cư hạng C.

Việc phân hạng nhà chung cư này 1 thời từng được xem cơ sở định giá các căn hộ chung cư chung cư trong quản lý hoặc chuyển nhượng trên phân khúc, tránh tình trạng các dự án bị công ty quảng cáo sản phẩm không đúng giá trị thực ở.

Tuy nhiên, ông Nghĩa khẳng định, các quy chuẩn này hiện đã có dao động cách tụt hậu quá xa so có tốc độ phát triển mạnh mẽ của phân khúc GĐ 2018 trở về sau. Do đó, trước mắt, các tổ chức, hiệp đội làm việc độc lập cần nhanh chóng lấy ý kiến, nghiên cứu hiện trạng của phân khúc căn hộ chung cư nhằm bổ sung các quy chuẩn mới để góp phần giúp phân khúc phát triển bền vững và minh bạch hơn.

Các quý khách đang xem chuyên mục blog the residence của dự án đất nền the Residence 1 củ chi tọa lạc ở mặt các con phố các con phố Võ Văn Bích

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close