0915.916.915

Blog

Tiêu chuẩn nhà chung cư lạc hậu: Quyền của người mua nhà bị bỏ rơi

Chung cư cao tầng xuất hiện ở 1 vài đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM 20 năm nay và càng ngày càng được phát triển tràn lan. Tuy nhiên, các quy định về nguyên tắc nhà chung cư đến nay không theo kịp thực ở, bộc lộ nhiều bất cập.

Quy chuẩn lỗi thời

Năm 2013, để quản lý làm việc xây dựng nhà chung cư, Bộ Xây dựng ban hành công văn giải đáp chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng. Theo văn bản này có 1 số nội dung được Bộ Xây dựng điều chỉnh: Chỉ tiêu chỗ đỗ xe (ô tô, xe máy, xe đạp: Đối có nhà ở thương mại, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ cao tầng, phải bố trí tối thiểu 20m2 chỗ để xe (kể cả các con phố nội bộ trong nhà xe).

Đối có nhà ở xã hội, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ cao tầng, phải bố trí tối thiểu 12m2 chỗ để xe (kể cả các con phố nội bộ trong nhà xe). Thực tế, nhiều chung cư cao tầng đã không đáp ứng được yêu cầu về bãi đỗ xe, khiến người dân phải khổ sở mất tiền gửi xe ngoài tòa nhà.

Ngoài ra, tiêu chí điều chỉnh căn hộ cao tầng bị nhiều chủ đầu tư “xé rào”, làm méo mó, khiến tăng lên tỷ lệ cư dân ở các toà nhà. Cụ thể, theo tiêu chuẩn đề ra, có trường hợp điều chỉnh cơ cấu căn hộ cao tầng mà không 1 vàih tân tổng diện tích sàn xây dựng thì không phải xem xét, phê duyệt lại chỉ tiêu về dân số và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án.

Trường hợp điều chỉnh cơ cấu căn hộ cao tầng mà có sự 1 vàih tân tổng diện tích sàn xây dựng thì phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án. Chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được tính bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ cao tầng/người.

Nếu dân số sau khi điều chỉnh không vượt quá 1,5 lần dân số theo quy hoạch cũ thì không phải điều chỉnh chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được phê duyệt; Trường hợp các dự án phát triển nhà ở mới (nhà ở thương mại và nhà ở xã hội) được áp dụng bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ cao tầng/người; Chủ đầu tư được quyền chọn lọc cơ cấu các loại căn hộ cao tầng, đáp ứng yêu cầu của phân khúc ở vị trí xây dựng dự án.

Đến năm 2015, Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà ở và công trình công cùng. Bộ quy chuẩn này quy định ép buộc phải tuân thủ đối có nhà ở khi xây mới hoặc cải tạo lại, trong đó bao gồm: nhà chung cư, phần nhà chung cư nằm trong tòa nhà có nhiều công dụng, nhà ở tập thể và nhà ở riêng lẻ.

Ông Trần Thanh Ý, Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam phân tích, trong thực ở vấn đề quy hoạch xây dựng nhà cao tầng nói chung và chung cư cao tầng nói riêng vẫn là vấn đề bức xúc. Do có nhiều văn bản pháp luật chậm đổi mới (trong đó có khung pháp lý về sử dụng đất xây dựng đô thị) nên khiến nhiều dự án xây nhà cao tầng phải chờ quy hoạch hoặc phải đi trước quy hoạch.

Việc xây dựng các chung cư cao tầng trong khu vực nội thành theo lợi ích của nhà đầu tư; không chú trọng đến môi trường, phong cảnh đô thị, xây dựng sát chỉ giới các con phố đỏ, nhiều công trình không tạo được phong cảnh kiến trúc đô thị hài hoà, không khớp nối có hệ thống hạ tầng kỹ thuật… vẫn là các tồn ở của nhiều dự án.

Theo ông Ý, các nhân tố về tổ chức mặt bằng, số chỗ đậu xe ô tô, cầu thang, thang máy… các nhà đầu tư thường không chú trọng để giảm suất đầu tư mà chỉ tập trung vào căn hộ cao tầng mẫu, chất liệu hoàn thiện, vị trí, tiện ích công cùng (để thu phí) và tạo ra sức hút thông qua quảng cáo tiếp thị.

Ngay đến các khu chung cư đẳng cấp cũng có số căn hộ cao tầng quá lớn tính trên 1 cụm thang máy; hành lang giữa hẹp, nhiều phòng ngủ của các căn hộ cao tầng ở hướng không bố trí được cửa sổ nên ảnh hưởng đến thông gió và chiếu sáng tự nhiên. Một số chung cư thường ít chú ý đến hệ thống thông gió, hút khói, cửa thoát hiểm. Cầu thang thoát hiểm không có hệ thống điều áp để giữ cho khói và khí độc không bị hút vào cầu thang, giúp người trong vùng cháy có thể thoát hiểm hoặc tìm nơi lánh nạn an toàn.

Nhiều chung cư biến lối thoát hiểm tầng 1 thành nơi bán hàng. Ban công thường bị bịt nên không trở thành lối thoát hiểm khi có sự cố. Điều này đã gieo rắc mối nguy hiểm về an toàn cháy trong các tòa nhà chung cư giai đoạn này.

Cần sửa luật

Ngày 23/10, Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) đã có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND TP kiến nghị chấn chỉnh tình trạng “loạn” danh xưng chung cư đẳng cấp, hạng sang, siêu sang. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, trong nhiều năm qua, trên phân khúc bất động sản xuất hiện tình trạng “loạn” danh xưng “chung cư đẳng cấp, căn hộ cao tầng hạng sang, căn hộ cao tầng siêu sang”, kể cả bằng tên nước ngoài. Các cụm từ như “Luxury”, “Hi-end”, “Premier”, “Royal”… được 1 số chủ đầu tư sử dụng tràn lan, coi đây là 1 thủ thuật “câu khách”, quảng bá sản phẩm.

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn của phân khúc bất động sản và của người tiêu dùng, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi, bổ sung Thông tư 31/2016/TT-BXD theo hướng chỉ cần quy định tiêu chí của “nhà chung cư đẳng cấp”, “nhà chung cư hạng sang”, “nhà chung cư siêu sang”, “căn hộ cao tầng đẳng cấp”, “căn hộ cao tầng hạng sang”, “căn hộ cao tầng siêu sang” (đi kèm các từ nước ngoài tương đương) đối có nhà chung cư đã xây dựng hoàn thành và nhà chung cư hình thành trong tương lai, để chắc chắn tính minh bạch, tranh đua lành mạnh của phân khúc bất động sản và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà.

Đồng thời, HoREA cũng kiến nghị bổ sung Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng chủ đầu tư dự án nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được quảng cáo, tiếp thị để huy động vốn có danh xưng dự án “nhà chung cư đẳng cấp”, “nhà chung cư hạng sang”, “nhà chung cư siêu sang”, “căn hộ cao tầng đẳng cấp”, “căn hộ cao tầng hạng sang”, “căn hộ cao tầng siêu sang”, sau khi đã được sở xây dựng có văn bản công nhận đạt tiêu chí này.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, Bộ Xây dựng cần xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 98 Luật Nhà ở 2014 theo hướng giao cho Bộ Xây dựng quy định tiêu chí của “nhà chung cư đẳng cấp”, “nhà chung cư hạng sang”, “nhà chung cư siêu sang”, “căn hộ cao tầng đẳng cấp”, “căn hộ cao tầng hạng sang”, “căn hộ cao tầng siêu sang” để chắc chắn tính minh bạch, tranh đua lành mạnh của phân khúc bất động sản và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà.

PGS.TS Trần Chủng, Trưởng ban chất lượng- Tổng hội Xây dựng Việt Nam (nguyên Cục trưởng Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng, Bộ Xây dựng) phân tích, có 1 thực ở là hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn trong lĩnh vực xây dựng ở nước ta đang “hỗn độn”, có quá nhiều tiêu chuẩn Việt Nam đã bị cũ và lạc hậu.

Các quý khách đang xem chuyên mục blog the residence của dự án đất nền the Residence 1 củ chi tọa lạc ở mặt các con phố các con phố Võ Văn Bích

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close