0915.916.915

Blog

Thị trường bất động sản: Không bi quan nhưng đừng quá tô hồng

phân khúc BDS

Khách hàng xem xét thông tin mở bán 1 dự án nhà ở ở Hà Nội. Ảnh: Chiến Công

“Sóng” mới từ quý I/2018

Dù còn nhiều gặp khó nhưng phân khúc bất động sản năm 2017 tiếp tục tăng trưởng ổn định, biểu hiện qua các chỉ số về giá cả, số lượng chuyển nhượng. Năm 2018 sẽ khả quan hơn năm 2017. Thực tế đã chứng minh, sau 1 thời gian điều chỉnh và tích lũy, chờ sóng chuyển nhượng, tháng đầu tiên năm 2018 ở phân khúc Hà Nội, chuyển nhượng bất động sản tăng 13,8% so có thời điểm cuối năm 2017. Theo Cục Quản lý nhà và phân khúc bất động sản – Bộ Xây dựng, tháng 1/2018 có dao động 1.650 chuyển nhượng thành công chủ yếu nằm trong phân khúc trung và cấp cao.

Điều đó đồng nghĩa, muốn phân khúc hấp lực tốt cần các sản phẩm có chất lượng đủ tốt, định vị đúng phân khúc. Thị trường cho dòng sản phẩm ít chú trọng tới chất lượng mà chỉ theo đuổi giá thành cần thu hẹp lại. Những dự án từ chủ đầu tư coi trọng xây dựng tên tuổi hơn lợi nhuận trước mắt hoặc các dự án liên doanh có các nhà phát triển có tên tuổi lớn trên địa cầu trở thành động lực thúc đẩy phân khúc 2018.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Reenco Sông Hồng phân tích, năm 2017, cả bên bán và bên mua đều có sự cân nhắc kỹ lưỡng, phân khúc đang ở GĐ giằng co. Ở góc độ tích cực, sự giằng co đã tạo ra sự trung tính của phân khúc, không xảy ra hiện tượng quá nóng cũng như quá lạnh.

Thị trường bất động sản thường diễn tiến theo hình sin bất đối xứng. Bắt đầu từ năm 2014, phân khúc có dấu hiệu bình phục khá rõ nét. Đến năm 2015 và 2016 ghi nhận sự sôi động và bình phục mạnh. Đó là lý do vì sao trong năm 2017, không có quá nhiều bước chuyển quá ấn tượng. Rõ ràng, chủ đầu tư và người mua đã tỏ ra thận trọng hơn sau sự phát triển khá nhanh trong 2 năm vừa qua. Đây là dấu hiệu đáng mừng hơn đáng lo khi phân khúc bất động sản có dao động lặng cần thiết, tạo bước đệm phát triển vững chắc hơn.

Cần đối diện có bất cập cố hữuTồn kho bất động sản ở toàn bộ các phân khúc đều giảm liên tục trong dao động 3 năm trở lại đây. Lượng bất động sản tồn kho trên cả nước hiện còn dao động hơn 20.000 tỷ đồng, giảm gần 80% so có thời điểm quý I/2013. Diễn biến trong từng phân khúc cụ thể có sự khác nhau nhưng có thể nói, các dự án bất động sản “ở được” đều đã được đưa vào sử dụng.

Chỉ có 1 số ít dự án không có hạ tầng tối thiểu, định vị nhầm phân khúc khách hàng hoặc quy hoạch ở vị trí không phù hợp mới tiếp tục tồn kho. Vấn đề mấu chốt, các DN địa ốc cần đi vào thực chất nhiều hơn trong năm 2018, duy trì được tốc độ giảm hàng tồn.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Đực – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh, nguồn cung trong năm 2017, chỉ xét ở hai đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh còn quá nhiều, nhưng dành đa số cho nhà giá cao (trên 2 tỷ đồng), nhà phố thương mại và villa nghỉ dưỡng.

Trong khi, lượng cầu chủ yếu nằm ở nhà thấp giá. Tình trạng cung 1 đằng, cầu 1 nẻo có thể chưa khiến phân khúc đổ sập ngay lập tức song tiềm ẩn “mầm bệnh”. “Chúng ta có thể dự báo các con số màu hồng, các tín hiệu vui mừng của bất động sản Việt Nam trong năm 2018. Tuy nhiên, quan trọng hơn là cần đối diện và tìm lời giải cho các bất cập cố hữu” – ông Đực chia sẻ.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, phân khúc căn hộ chung cư đã có sự phân cấp rõ rệt trong năm 2017 ở 4 phân khúc: Hạng sang, cấp cao, trung cấp và bình dân. Theo tính toán, nếu 100 căn hộ chung cư cấp cao thì bán được 81 căn. Điều này chứng tỏ mật độ hấp thụ của phân khúc vẫn cao. Tuy nhiên, nếu sang 2018, phân khúc căn hộ chung cư cấp cao không có dấu hiệu quay đầu, dự báo cũng là thời điểm cuối cùng mà khách hàng có nhu cầu ở thực nên xuống tiền.

Năm 2018, để phân khúc bất động sản phát triển ổn định, bền vững, tham dự đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, cần chắc chắn hệ thống ngân hàng thương mại tiếp tục cung cấp tín dụng ổn định cho phân khúc, không có các bất thường về lãi suất, tiếp cận tín dụng.

PGS.TS Trần Kim Chung – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.

Trong năm 2018, “sức khoẻ” phân khúc vẫn ổn định, song các DN bất động sản cũng cần cực kỳ thận trọng. Ít nhất là chọn lọc phân khúc đầu tư phù hợp có số đông thị hiếu khách hàng hơn về trung hạn và dài hạn.

Giám đốc Nghiên cứu Công ty Quản lý quỹ Dragon Capital Lê Anh Tuấn

Các KH đang xem chuyên mục bat dong san quyhoach.net của https://quyhoach.net

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close