0915.916.915

Blog

Tăng hệ số K: Thuế cao vẫn lo thất thoát

Nhiều chuyên gia lo ngại việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) ở TP HCM sẽ là gánh nặng cho người đóng thuế, làm tăng giá nhà đất.

UBND TP HCM vừa trình HĐND TP về phương án tăng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trên địa bàn TP. Theo đó, UBND TP HCM đề xuất áp dụng hệ số K năm 2019 sẽ tăng trung bình 0,4 lần so có hệ số năm 2018 ở toàn bộ các nhóm và khu vực khi tính tiền sử dụng đất.

Nhiều điểm mới

Thuyết minh đối có việc xây dựng quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019, UBND TP HCM cho biết sau khi tổng hợp ý kiến các quận – huyện, sở – ngành và hiệp hội, có 17 đơn vị thống nhất có đề xuất điều chỉnh hệ số K tăng 0,4 lần so có năm 2018; 1 số đơn vị yêu cầu tăng 0,1-0,3 lần… Trên cơ sở đó, liên sở Tài chính và Tài nguyên – Môi trường đề xuất tăng hệ số K 0,4 lần.

Trong nội dung tờ trình, Sở Tài chính TP HCM đã thống nhất có ý kiến của Hiệp hội Bất động sản TP khi xếp quận 2 vào cùng nhóm có quận 7 là nhóm thuộc khu vực 2. Bởi lẽ, quận 2 có tốc độ đô thị hóa cao, được đầu tư, phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông. Đây cũng là điểm mới trong việc tính hệ số K năm 2019 nếu được duyệt.

Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức thì áp dụng hệ số K bằng 1,5 lần bảng giá đất. Còn phần đất kinh doanh dịch vụ, thương mại, văn phòng cho thuê… được đề xuất hệ số K từ 1,7-2,5 lần. Đất sản xuất công nghiệp, xây dựng kết cấu hạ tầng… được đề xuất áp dụng hệ số K từ 1,5-1,7 lần.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đề xuất của Sở Tài chính TP tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 cao hơn nhiều so có mức tăng năm 2018 và năm 2017 (chỉ từ 5%-8,33%). Điều này cũng cần được xem xét kỹ, bởi lẽ sẽ ảnh hưởng đến chỉ số giá tiêu dùng (CPI) và nhiều vấn đề khác. Ông Châu yêu cầu tiếp tục áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 tương đương cách tính năm 2018 theo Quyết định 09 của UBND TP HCM.

Đất nền rao bán ở huyện Bình Chánh, TP HCM Ảnh: Tấn Thạnh

Về kiến nghị này, Sở Tài chính TP HCM lý giải: Theo Luật Đất đai, về nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải phù hợp có giá phổ biến trên phân khúc. Hệ số điều chỉnh giá đất đối có đất ở để tính bồi thường tính bình quân là 4,75. Riêng đề xuất bảng giá tối thiểu nhà, đất áp dụng riêng để tính thuế lương cá nhân, lệ phí trước bạ trong làm việc nhà đất trên địa bàn TP đã thống kê hệ số K bình quân theo các hồ sơ kê khai là 3,06 lần.

Sở Tài chính TP nhận định giá đất phân khúc giai đoạn này cao hơn 4-6 lần bảng giá đất. Trong khi đó, hệ số K để xác định nghĩa vụ tài chính cao nhất là 2,1 lần. Do vậy, nếu điều chỉnh tăng hệ số K cao nhất sẽ tạo đột biến, gây khó khăn cho người sử dụng đất và an sinh xã hội. Trên cơ sở xem xét, liên sở Tài chính và Tài nguyên – Môi trường yêu cầu mức tăng hệ số K năm 2019 có 0,4 lần là hợp lý.

Giá nhà đất sẽ tăng

Khi giao dịch mua bán nhà đất, thông thường người dân phải đóng 2 khoản phí trước bạ (0,5%) và thuế lương cá nhân (2% trên tổng giá trị giao dịch). Giá trị giao dịch nếu cao hơn khung giá đất quy định hiện hành thì vẫn giữ nguyên. Nếu thấp hơn hoặc bằng thì sẽ dựa theo khung giá đất nhân có hệ số K. Vì vậy, khi hệ số K tăng, người dân hay công ty, các người giao dịch liên quan lo lắng bởi phải đóng thuế nhiều hơn.

Ví dụ, nhà nước hiện áp giá 100 triệu đồng/m2 đối có đất mặt các con phố 1 tuyến các con phố ở quận giáp trung tâm TP HCM. Người mua nhà nộp lệ phí trước bạ 500.000 đồng/m2 (0,5%). Khi áp dụng hệ số K mới, giá đất trên con các con phố này sẽ tăng lên 200 triệu đồng, lệ phí trước bạ sẽ tăng 1 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo Cục Thuế TP HCM, thực ở thì nhiều người không kê khai giá trị thật khi giao dịch đất, thậm chí thấp hơn mức giá quy định hiện hành để không phải đóng thuế, phí cao dù giá trị thật mà họ giao dịch cao hơn nhiều. Vì vậy, khi hệ số K tăng, người nộp thuế, phí sẽ phải nộp cao hơn nhưng cũng không đúng giá trị thật, làm thất thu ngân sách.

TS TRẦN QUANG THẮNG, đại biểu HĐND TP HCM:

Đừng tăng cao quá!

Việc tăng hệ số K theo giá chung của phân khúc giai đoạn này là hợp lý, miễn sao đừng tăng cao quá!

Nếu ở nội thành, hệ số K tăng tầm 30% trở lại vẫn đồng ý được, còn ở khu vực ngoại thành thì chỉ nên tăng nhẹ 10%-15%. Đó cũng là cách gián tiếp khuyến khích giãn dân ra ngoại thành. Điều quan trọng là nhà nước cần tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, định hướng tổng thể hợp lý ở từng vùng, từng khu vực hợp lý để khuyến khích giãn dân.

Về việc khai giá tính thuế của người dân, các thỏa thuận dân sự rất khó giám sát nên nhà nước cần có mức tương đối để người nộp thuế đồng ý mà nhà nước không bị thất thoát.

Ở nước ngoài, toàn bộ giao dịch mua bán đều có văn phòng luật sư tham dự. Người mua, người bán nhiều khi không cần gặp nhau nên không có sự bắt tay, thỏa thuận gian lận thuế. Ở khía cạnh thuế, tôi cho rằng nhà nước nên tính đến mức giá chung hợp lý.

Ông TRẦN KHÁNH QUANG, Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa:

Gánh nặng cho người dân

Điều chỉnh tăng hệ số K cũng hợp lý nhưng nên xem xét đến việc người dân đóng tiền sử dụng đất khi lên thổ cư từ đất nông nghiệp.

Tăng 30% là mức khá cao, tạo gánh nặng cho dân. Người mua bán nhà đất ép buộc phải đóng 2 khoản phí tương ứng là 2,5% tổng giá trị nhà đất bán ra. Hiện nay, nhiều người có căn hộ chung cư bán ra tưởng đâu được lãi nhưng tính luôn cả phí giao dịch, môi giới đã mất ít nhất 5% chi phí trên giá bán nên xem như không lời. Vì vậy, họ sẽ đẩy giá nhà lên, kéo theo giá nhà đất ở TP tiếp tục tăng. Chưa kể, theo quy định, bảng giá đất của TP 5 năm điều chỉnh 1 lần, đến năm 2020 giá đất sẽ điều chỉnh, tăng theo mức của cả nước.

TP HCM chỉ nên điều chỉnh tăng nhẹ hệ số K, để đến năm 2020 hợp thức hóa thêm việc này. Việc tăng thuế theo hệ số K ở mức 20% sẽ hợp lý hơn, nếu tăng lên đến 40% thì vô tình sẽ đẩy giá nhà đất lên cao.

GÓC NHÌN

Giá mua bán phải đúng giá nộp thuế

Sẽ có nhiều câu chuyện liên quan đến ích lợi, lợi ích của các bên nhưng trực tiếp là chủ đất, người mua đất và lợi ích chung của xã hội sau khi điều chỉnh tăng hệ số K.

Tôi đồng tình việc đề xuất tăng hệ số K lần này của TP HCM. Lâu nay, nhiều người giao dịch theo giá phân khúc nhưng khai báo và nộp thuế trên giá khai báo rất thấp. Đó là trường hợp kê khai 2 giá – điển hình của việc trốn thuế, vi phạm pháp luật. Nó là câu chuyện dài.

Giá giao dịch và giá nộp thuế cần phải đúng, không được kê khai 2 giá. Việc tăng hệ số K làm cho đất đai ở khu vực trung tâm nội thành TP HCM đắt đỏ hơn, gián tiếp không khuyến khích các nhà công ty đầu tư thu hút dân cư vào, tạo điều kiện để họ chuyển hướng ra vùng ven. Nhờ đó, tình trạng kẹt xe sẽ giảm. Đó là điều rất tốt cho câu chuyện kinh tế đô thị của TP.

Hiện nay, ở các nước, trục các con phố nào kẹt xe thì họ tăng hệ số K lên, tăng tiền thuê nhà, dẫn đến các cửa hiệu, dịch vụ giảm đi, để không tập trung thuê, mua, kinh doanh nhằm không cho xe lưu thông nhiều. Riêng đối có mục tiêu ngân sách, cần phải lên danh mục các khu vực, tuyến các con phố ổn định và có lộ trình, để 5 năm sau sẽ phát huy tác dụng, có hiệu ứng và cũng để các công ty, người dân, nhà đầu tư có kế hoạch, dự kiến cho việc đầu tư kinh doanh hợp lý.

Riêng cơ chế này, ở nước ngoài, hằng năm họ tiến hành song song khai thuế.Họ đưa ra mẫu chuẩn để xác định giá phân khúc tính thuế ở 1 mức A nào đó. Nếu khai thấp, nhà nước thu hồi thì chỉ bồi thường mức A. Còn khai thấp hơn giá phân khúc, nhà nước mua lại, lúc đó họ sẽ thiệt hại. Tuy nhiên, ở nước ngoài có hội đồng thẩm định giá nhà đất của TP riêng. Nguồn thu ngân sách tùy thuộc lớn vào nguồn này nên họ rất rõ ràng, công bằng. Còn ở nước ta, có thể có xảy ra việc móc ngoặt, lách chính sách khi quy định chính sách thuế không nghiêm ngặt, rõ ràng.

Tâm lý của người Việt khi đụng chạm đến lợi ích thì đảm bảo sẽ phản ứng. Tuy nhiên, khi tăng hệ số K, các nhóm đầu cơ, nhóm công ty, người kinh doanh nhà đất, giao dịch nhà đất nhiều sẽ bị ảnh hưởng lớn, trong khi đó có người dân ít bị ảnh hưởng hơn.

TS Võ Trí Hảo (Trưởng Khoa Luật Trường ĐH Kinh tế TP HCM)

Các khách mua đang xem chuyên mục blog the residence của dự án đất nền the Residence 1 củ chi tọa lạc ở mặt các con phố các con phố Võ Văn Bích

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close