0915.916.915

Blog

Tái định cư bằng tiền: Tiệm cận hơn với giá thị trường

Tái an cư bằng tiền: Tiệm cận hơn có giá phân khúc

Ông Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Trao đổi có Kinh tế & Đô thị, ông Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đánh giá, hướng đi TĐC bằng tiền gỡ được bài toán tâm lý của số đông người dân thuận lợi cho cả dân và Nhà nước. Vấn đề còn lại nằm ở chỗ cân đối mật độ hỗ trợ tiệm cận hơn mức giá phân khúc.

Tránh cào bằng theo vị trí

Hà Nội đang khuyến khích giải tỏa di dời ở đô thị theo hướng hỗ trợ tiền để tự lo TĐC theo phương thức tự nguyện. Ông nhận định thế nào vềgiải pháp này?

– Các đô thị lớn ở các nước đang phát triển có nhiều cách tân trong quy hoạch để theo kịp sự phát triển. Do đó chuyện di dời và tái ổn định cuộc sống cho người dân là khó tránh khỏi. Trong khi việc TĐC có thể thực hiện ở các vùng nông thôn vì người dân không có hay có ít sự chọn lọc (mà không phải lúc nào cũng thành công), thì đối có người dân ở đô thị, việc xây dựng các khu TĐC và người dân phải “miễn cưỡng” nhận nhà, chính sách chắc chắn sẽ thất bại.

Giải pháp hỗ trợ TĐC bằng tiền về tinh thần là tốt đẹp, nhất là trong điều kiện TP đang khó khăn về quỹ nhà TĐC. Mức giá hỗ trợ 6,8 triệu đồng/m2 mặt bằng chung cũng tương đối ổn.

Theo Ban Bồi thường GPMB quận Cầu Giấy, ở dự án Vành đai III (đoạn Mai Dịch – Cầu Thăng Long) số lượng được TĐC rất ít, có dao động 17 trường hợp đủ điều kiện. Trong số này, gần 50% hộ dân tương ứng có 8/17 hộ đồng ý nhận tiền để tự lo TĐC theo Quyết định 47/QĐ-UBND của TP. Đối có 8 hộ gia đình có diện tích thu hồi nhỏ cỡ 40m2 theo chính sách được nhân đôi TĐC, mua căn hộ cao tầng không quá 2 lần. Các trường hợp này nếu TĐC sẽ được bố trí căn hộ cao tầng to nhất có diện tích 79m2. Lấy phần diện tích này nhân có mức hỗ trợ 6,8 triệu đồng/m2 thì các hộ dân đồng ý nhận tiền và trao trả mặt bằng cho dự án. Thế nhưng, đối có 9 hộ còn lại, diện tích thu hồi rất lớn (trên 90m2) mà chỉ đền bù 1 căn hộ cao tầng TĐC 79m2, không chắc chắn tính công bằng. Vì vậy, cả 9 hộ đều chọn lọc phương án nhận nhà để bán lấy tiền chênh lệch.

Tại các quận như Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm khá phù hợp, người dân đồng thuận ngay. Tuy nhiên, phải nhìn nhận thực ở ở các quận trung tâm như Cầu Giấy, Đống Đa, Thanh Xuân… khung giá này còn thấp, chưa đủ bù đắp có mức chênh lệch giá nhà đất ngoài phân khúc. Việc cào bằng mức giá đền bù chung cho mọi vị trí rất khó đồng thuận.

Vậy theo ông, muốn chắc chắn cán cân ích lợi của cư dân và ngân sách của Nhà nước tương đương nhau, cần hướng giải pháp nào?

– Quan điểm cá nhân tôi cho rằng, khi thực hiện đền bù cần theo nguyên tắc tiền bồi thường gồm 3 phần: Giá đất ở, giá tài sản và chi phí lưu thông tính theo thời giá để xét đến quyền được hưởng lợi ích phát triển. Đối có hộ có diện tích ở dưới 10m2/người, tổng số tiền bồi thường phải đủ để mua nhà có diện tích phù hợp tiêu chuẩn đó. Nếu không, khi được áp dụng để tính toán nghĩa vụ tài chính cho vấn đề hỗ trợ bằng tiền người dân không đồng ý, phát sinh khiếu kiện và ảnh hưởng đến công đoạn GPMB. Để hạn chế tình trạng trên, việc bồi thường phải căn cứ vào từng vị trí khu vực GPMB để có sự điều chỉnh mức giá đền bù hợp lý hơn cho người dân. Không thể có câu chuyện người có đất ở Đại Cồ Việt cũng chỉ được đền bù bằng người có đất ở Bắc Từ Liêm. Hay hộ gia đình diện tích 90m2 đền bù tương đương diện tích 40m2. Chính sách tinh thần là tốt đẹp, nhưng 50% hộ dân đồng thuận không phải là toàn bộ.

Để thực hiện được điều này, cơ quan tính năng có thể kiến nghị sử dụng thông tin chuyển nhượng thật trên phân khúc làm cơ sở xác định giá đất, thuê giải đáp khảo sát mức giá để tính bồi thường ở thời điểm có chủ trương thực hiện dự án có thu hồi đất. Đồng thời cho phép UBND TP chấp thuận giá đất chuẩn bị để tính bồi thường, giá TĐC để lấy ý kiến người dân. Đồng thuận quá bán sẽ thực hiện theo mức này. Nếu không tinh thần tốt đẹp của chính sách TĐC còn chệch các con phố ray khi cư dân các khu TĐC phần lợi là “ngoại đạo” do mua đi bán chênh khủng trên phân khúc.

Tái an cư bằng tiền: Tiệm cận hơn có giá phân khúc

Nhà tái an cư Khu đô thị Việt Hưng. Ảnh: Công Hùng

Kích “cung” nhà ở cho thuê chất lượng tốt

Ở các nước phát triển còn có thêm giải pháp thứ ba: Phát triển mảng nhà xã hội cho thuê để người dân TĐC có thêm chọn lọc?

– Đó là hướng đi bù đắp bằng quyền chọn cho các người bị di dời. Ở nhiều nước phát triển, nhà giá rẻ cho thuê chiếm 1 tỷ trọng khá lớn trong phân khúc nhà ở. Đơn cử như Nhật Bản, Áo, Singapore, Anh, Hàn Quốc, Đan Mạch, Pháp, Phần Lan, Thụy Điển… Nhà giá rẻ cho thuê ở các nước này được quản lý bởi các tổ chức có tính xã hội và nhận được sự hỗ trợ tài chính từ Chính phủ và/hoặc chính quyền địa phương, có sự giới hạn trần giá thuê.

Nhiều TP còn có quy định mật độ tối thiểu của tổng diện tích nhà xã hội cho thuê trên tổng diện tích nhà ở. Nhà xã hội không chỉ được xây ở các khu vực mới, tách biệt mà có thể xây trên nền các khu đất cũ trong trung tâm, khi hoán cải các khu đất cũ hay tòa nhà cũ. Do đó, rất khó phân biệt đâu là nhà xã hội cho thuê, đâu là nhà tư nhân. Điều này rút ngắn rất nhiều sự bất bình đẳng trong xã hội.

Thực tế, đã có quy định trích 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội song nhiều chủ đầu tư ngó lơ. Giải pháp nào để khắc phục hạn chế này, thưa ông?

– Rõ ràng cần cơ chế, chính sách khuyến khích quyến rũ hơn, ít nhất là về sự hỗ trợ nguồn vốn, tạo điều kiện cho các DN nhà đất phát triển các dự án nhà ở cho thuê. Việc phát triển nhà ở cho thuê rất tốt để quay vòng tài sản. Cụ thể là căn hộ cao tầng nhỏ cho thuê giá rẻ (dao động 3 – 5 triệu đồng/tháng) để hình thành phân khúc nhà ở cho thuê chuyên nghiệp tương tự các nước phát triển. Việc này đón đầu xu hướng mới cùng chia sẻ không gian căn hộ cao tầng thuê chung giai đoạn này. Bởi 1 thực ở của phân khúc nhà ở giá rẻ cần được quan tâm giải quyết là rất thiếu nhà ở xã hội cho thuê. Đồng thời, giai đoạn này phân khúc vẫn chưa có dự án nhà ở thương mại bán giá rẻ và cũng chưa có dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ. Bên cạnh đó, đang còn không ít khu TĐC còn trống, chưa có người đến ở, mà đa số trong số đó cần được chuyển mục đích sử dụng sang nhà ở xã hội, nhà ở thương mại để thu hồi vốn cho ngân sách và tránh lãng phí.

Với chất lượng nhà chắc chắn tuân thủ các quy định khắt khe về tiêu chuẩn sống và chi phí thuê thấp hơn (thường 20 – 30% giá phân khúc), nhà xã hội có nhu cầu rất cao từ các người có lương thấp hay trung bình ở các TP. Khi có được quyền chọn thuê nhà xã hội cùng có mức đền bù thỏa đáng, sự chọn lọc của các người dân bị di dời sẽ dễ dàng hơn. Quyền chọn thuê nhà xã hội khi đó coi như là phần bù đắp cho rủi ro bị di dời. Dĩ nhiên, có điều kiện là chất lượng các khu nhà xã hội cho thuê phải chắc chắn, tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về xây dựng cũng như các điều kiện hạ tầng cần thiết.

Xin cảm ơn ông!

Các KH đang xem chuyên mục blog duanresidence.com của https://duanresidence.com

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close