0915.916.915

Blog

Quản lý vận hành nhà chung cư: Luật ‘hổng’ và ‘đá’ nhau, thiệt hại dân gánh

Luật Nhà ở năm 2014 quy định rõ nhiều vấn đề về việc quản lý nhà chung cư, tuy nhiên, hiện trạng tranh chấp ở 1 vài dự án vẫn có chiều hướng tăng lên. Giới đánh giá cho rằng, lý do có nhiều nhưng luật cũng lộ nhiều “lỗ hổng” và “đá nhau”.

Ðủ hình thức mâu thuẫn

Nổi cộm trong mâu thuẫn, tranh chấp quản lý vận hành nhà chung cư thời gian vừa qua liên quan đến tiền phí bảo trì chung cư. Mức phí 2% tổng giá trị căn hộ chung cư được chủ đầu tư thu ngay từ đầu khi khách hàng thanh toán tiền nhà. Tại 1 số chung cư, quỹ thu được từ phí bảo trì lên tới hàng chục tỷ đồng.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và phân khúc nhà đất (Bộ Xây dựng) ở buổi họp báo ngày 9/4 cho biết: "Quyết định cao nhất thuộc về cơ quan ban hành luật, quy định thu phí bảo trì 2% nằm trong Luật Nhà ở năm 2014".

Cũng theo ông Ninh, về quản lý quỹ bảo trì chung cư 2%, Bộ Xây dựng đã tổ chức kiểm tra và làm việc có lãnh đạo thành phố Hà Nội, TP.HCM. Bên cạnh đó, bộ cũng nhận được báo cáo của 40 địa phương về các vấn đề liên quan quỹ bảo trì và quản lý vận hành nhà chung cư.

Theo kế hoạch, cuối tháng 4, Bộ Xây dựng sẽ có buổi giải trình trước Ủy ban Pháp luật Quốc hội về vấn đề này. Còn việc bỏ hay không bỏ phí bảo trì, bộ sẽ báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét, chọn lọc.

Theo ông Ninh, hiện có 3 luồng ý kiến: Thứ nhất là yêu cầu giữ nguyên như giai đoạn này. Vấn đề đặt ra là quản quỹ bảo trì thế nào và sử dụng ra sao cho hợp lý, hiệu quả, công khai minh bạch; Luồng ý kiến thứ hai là bỏ 2% quỹ bảo trì chung cư, không thu nữa. Bao giờ có phát sinh bảo trì, hư hỏng sẽ thu sau;

Luồng ý kiến thứ ba là không thu ngay 2% quỹ bảo trì 1 lúc khi ký hợp đồng mà thu dần sau 5 năm các chung cư đi vào làm việc. Lý do: Sau 5 năm, các tòa chung cư hết thời gian bảo hành mới thu quỹ bảo trì, hoặc có thể thu chia đều ra trong 5 năm.

Trong 3 phương án, ông Nguyễn Trọng Ninh khẳng định có cái được và không được. Nếu thu phải quản lý minh bạch quỹ. Còn không thu sẽ quay trở lại có quy trình quản lý chung cư cũ giai đoạn này. Các tòa chung cư sẽ xuống cấp và trở thành khu ổ chuột, bất cập. “Bộ Xây dựng thiên về phương án vẫn thu 2% quỹ bảo trì 1 cách hợp lý và quản lý sao cho công khai minh bạch. Cần quy định rõ để có sự kiểm soát, từ ban quản trị chung cư tới công ty dịch vụ”, ông Ninh khẳng định.

Mâu thuẫn vì kẽ hở của luật khiến dân căng băng rôn ở nhiều chung cư đòi ích lợi. (Trong ảnh, mới đây nhất, cư dân khu Sapphire, Goldmark City phản đối Công ty Cổ phần Ðịa ốc Xây dựng Quảng cáo Việt Hân bội tín khách hàng).

Là đơn vị quản lý vận hành nhiều tòa nhà, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, quy định thu phí bảo trì không sai vì quỹ là cần thiết nhưng cần chế tài. Theo bà An, phải có quy định nghiêm ngặt hơn để quỹ bảo trì minh bạch, các bên liên quan nắm được để sử dụng phù hợp. “Với các nước khác, không phải đóng thời điểm đầu tiên, đóng định kỳ cũng là 1 cách. Quan trọng là thực hiện cần có cả bên thứ 3 tham dự là ngân hàng. Cách này giúp cắt giảm tranh chấp giữa các bên”, bà An nói.

Luật “đá” nhau, người mua thiệt

Việc quy định bầu ban quản trị, thành viên cũng nảy sinh nhiều vấn đề bất cập thời gian vừa qua, dẫn đến không ít tình huống dở khóc, dở cười ở nhiều chung cư.

Theo bà Vũ Kiều Hạnh, Trưởng bộ phận Quản lý nhà đất của Savills Hà Nội, thực ở, trong số các cư dân đấu tranh, có thể có các người tâm huyết thực sự nhưng cũng có người muốn trở thành thành viên của ban quản trị có mục đích riêng.

Bà Hạnh cho rằng, ở đâu đó cũng có người bởi thế, nhưng rất khó để phát hiện ra. Bởi lẽ, họ thường là các người đưa ra các hành động, các nhận xét, các đòi hỏi có tính chất bảo vệ ích lợi cho người dân. Những người bởi thế, cư dân nghĩ rằng là các người đứng ra đòi ích lợi cho mình. “Thực ra có rất là nhiều người tốt nhưng cũng có các người trục lợi cho mình”, bà Hạnh nói.

Bà Hạnh cũng lấy dẫn chứng, ở chung cư Văn Phú Victoria, vừa rồi cư dân cũng bức xúc có ban quản trị do chính họ tin tưởng bầu ra, vì có các người vụ lợi sử dụng quỹ không đúng mục đích. Bà Hạnh cho biết, thực ở các cư dân đều không ai muốn đối đầu hay gây sức ép có chủ đầu tư, căng băng rôn là cách thức họ buộc phải làm cuối cùng khi không thể đối thoại được có chủ đầu tư. Còn hầu hết cư dân đều hiền hòa và thích xu hướng đối thoại.

Theo Luật sư Vũ Sinh Quyền, Trưởng Văn phòng Luật sư Phúc Thọ, 1 lý do quan trọng dẫn đến tranh chấp là bất hợp lý trong khuôn khổ pháp luật về quản lý chung cư. Thậm chí có trường hợp nghị định giải đáp trái luật, có thể vô hiệu hóa luật, gây ra rủi ro lớn cho người mua nhà.

Đơn cử, ở khoản 2, Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản “Điều kiện của nhà đất hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh” được ghi rõ: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.

Trong khi đó, điểm b, khoản 2, Điều 19 nêu: “Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại”… ở Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định chi tiết và giải đáp thi hành 1 số điều của Luật Nhà ở, lại nêu trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ, nhưng quá thời hạn quy định ở điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Luật sư Quyền cho rằng, quy định này là trái luật, cần phải bãi bỏ.

Trong văn bản báo cáo Chính phủ, Bộ Xây dựng thừa nhận, 1 số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính diện tích căn hộ chung cư, diện tích chung, riêng… chưa rõ ràng. Về quy định, chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa đủ sức răn đe.

Các quý khách đang xem chuyên mục blog the residence của dự án đất nền the Residence 1 củ chi tọa lạc ở mặt các con phố các con phố Võ Văn Bích

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close