0915.916.915

Blog

Mua nhà ở xã hội bằng hợp đồng ủy quyền có thể mất trắng

Mặc dù được công chứng dấu đỏ nhưng các chuyển nhượng chuyển nhượng nhà ở xã hội bằng hợp đồng ủy quyền có thể khiến người mua nhà mất trắng.

Rao bán nhà ở xã hội công khai

Hiện nay, không khó để tìm thấy quảng cáo mua bán Nhà ở xã hội (cả các dự án người dân đã về ở và dự án đang xây dựng) trên các trang web chuyển nhượng nhà đất. Việc mua bán Nhà ở xã hội đang diễn ra công khai. Như ở web batdongsan.com.vn trong vòng hơn 1 tháng trở lại đây, đã có 8 người rao bán căn hộ cao tầng chung cư SDU 143 Trần Phú-Hà Đông (Hà Nội). Đây là 1 dự án nhà ở thương mại được chủ đầu tư chuyển đổi sang thành dự án Nhà ở xã hội và hoàn thành vào quý 4 – 2015.

Chúng tôi đã liên lạc có các người bán các căn hộ cao tầng Nhà ở xã hội ở chung cư 143 Trần Phú – Hà Đông (Hà Nội). Dù chưa được phép chuyển nhượng mua bán, cho thuê theo quy định nhưng có chủ nhà vẫn khẳng định: “Có thể sang tên ngay, cũng có thể để hết 5 năm mới sang tên, tùy nhu cầu người mua”.

Bản tin của batdongsan.com.vn đăng ngày 3/01/2018 nêu rõ: “Tôi có được 1 suất mua căn hộ cao tầng ngoại giao căn hộ cao tầng thuộc dự án Nhà ở xã hội Bright City – Hoài Đức, anh/chị có nhu cầu và thực sự muốn mua thì liên hệ chính chủ: 09014…” Nhiều dự án Nhà ở xã hội khác dù chưa hoàn thành cũng được rao bán như dự án nhà ở cán bộ chiến sỹ Bộ Công an (ở 43 Phạm Văn Đồng), dự án Lucky House (Kiến Hưng, Hà Đông)… Hầu hết các căn hộ cao tầng Nhà ở xã hội được rao bán có chênh có giá gốc từ 100 – 400 triệu đồng.

Dùng hợp đồng ủy quyền để lách luật

Không chỉ rao bán công khai, giai đoạn này có tình trạng mua bán Nhà ở xã hội bằng hình thức “Hợp đồng ủy quyền” được công chứng. Theo 1 bản hợp đồng mà phóng viên có được, các điều khoản của hợp đồng ủy quyền căn Nhà ở xã hội này nêu rõ, bên được ủy quyền (người mua – pv) thay mặt bên ủy quyền nộp tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo công đoạn, ký biên bản bàn giao căn hộ cao tầng khi chủ đầu tư bàn giao, lập và ký các hợp đồng sinh hoạt như điện, nước có các cơ quan công dụng và thực hiện việc thanh toán tiền sử dụng các dịch vụ trên…

Theo luật sư Trần Văn Tư – Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, việc dùng hợp đồng ủy quyền để thay thế hợp đồng mua bán Nhà ở xã hội là 1 kiểu lách luật đem lại rủi ro rất lớn cho người mua nhà, bởi: Theo quy định ở Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Còn theo quy định ở Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng mua bán tài sản (Nhà ở xã hội là tài sản) là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên bán chuyển quyền có tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Như vậy, về mặt pháp luật, hai hợp đồng có bản chất hoàn toàn khác nhau, hợp đồng ủy quyền chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà… mà không thực hiện việc quan trọng nhất là chuyển quyền có nhà ở cho bên mua. Do vậy, việc mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền là không đủ cơ sở pháp lý.

Khi xảy ra tranh chấp hoặc thu hồi thì ích lợi của người mua khó được chắc chắn bởi: Nếu có tranh chấp phải giải quyết ở Tòa án, khả năng rất cao Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng ủy quyền nêu trên vô hiệu do giả tạo quy định ở Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015. Điều 124 quy định: “Khi các bên xác lập chuyển nhượng dân sự 1 cách giả tạo nhằm che giấu 1 chuyển nhượng dân sự khác thì chuyển nhượng dân sự giả tạo vô hiệu, còn chuyển nhượng dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp chuyển nhượng đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”. Ở đây, hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu chuyển nhượng dân sự mua bán nhà sẽ bị vô hiệu theo quy định nêu trên.

Nếu bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán Nhà ở xã hội thì việc đòi hỏi ích lợi ở đây là rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ có, đặc thù là trường hợp người bán không hợp tác – Luật sư Trần Văn Tư phân tích.

Một vấn đề pháp lý nữa đặt ra đối có hợp đồng ủy quyền là người ủy quyền chết. Theo quy định ở Điều 140 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt, và khi chấm dứt đương nhiên người mua thực ở sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa, điều này rất dễ tranh chấp có đồng thừa kế của người bán thực ở. Như vậy, người mua Nhà ở xã hội thông qua bản hợp đồng ủy quyền có thể chịu nhiều rủi ro thậm chí mất trắng.

Các khách hàng đang xem chuyên mục blog the residence của dự án đất nền the Residence 1 củ chi tọa lạc ở mặt các con phố các con phố Võ Văn Bích

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close