0915.916.915

Blog

Loạn giá, loạn danh xưng chung cư cao cấp

(NDH) “Những tiêu chí phân hạng nhà chung cư giai đoạn này còn có tính vô tổ chức, lộn xộn. Đây là 1 trong một số lý do dẫn đến các tiên đoán, phân tách khác nhau về phân khúc bất động sản”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, bày tỏ.

35 triệu/m2 trở lên là cấp cao, 80 triệu/m2 cũng là cấp cao

Báo cáo phân khúc bất động sản (bất động sản) của các đơn vị như Savills, CBRE, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam…, thường đưa ra các số liệu khác nhau liên quan đến các phân khúc căn hộ cao tầng chung cư, trong đó có sản phẩm cấp cao.

Thực tế, các đơn vị nghiên cứu đang đưa ra các mức giá khác nhau để phân loại căn hộ cao tầng. Chẳng hạn, Hội Môi giới bất động sản đang đưa ra mức giá định giá căn hộ cao tầng siêu cấp cao là 50 triệu đồng/m2 trở lên, cấp cao là 35-50 triệu đồng/m2, trung cấp 20-35 triệu đồng/m2 và bình dân là dưới 20 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tiêu chí phân loại căn hộ cao tầng của CBRE lại chênh nhau khá nhiều. Căn hộ hạng sang, theo CBRE, có giá trên 3.500 USD/m2 (trên 81 triệu đồng/m2), cấp cao giá từ 1.500 đến 3.500 USD/m2 (35-80 triệu đồng/m2); trung cấp giá từ 800 đến 1.500 USD/m2 (19-35 triệu đồng/m2) và căn hộ cao tầng bình dân có giá dưới 800 USD/m2 (dưới 19 triệu đồng/m2).

Căn cứ phân loại giá chung cư cấp cao của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam và CBRE. Đồ họa: Liên Hương.

Với định nghĩa của JLL, chung cư hạng sang ở tầm giá từ 3.700 đến 4.500 (80 đến 105 triệu đồng/m2) trở lên, trung cấp 1.500 – 2.500 USD/m2 (35-58 triệu đồng/m2), bình dân từ 1.000 đến 1.500 USD/m2 (23-35 triệu đồng/m2…

Con số định lượng để phân hạng chung cư cấp cao rõ ràng có sự khác biệt giữa các đơn vị. Giải thích về điều này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng sự chênh lệch trong số liệu của các báo cáo có thể xuất phát từ cách phân loại phân khúc căn hộ cao tầng và phương thức khảo sát của các đơn vị.

Tiêu chí phân loại chung cư của JLL. Ảnh: JLL.

Thông tư năm 2016 về phân hạng nhà chung cư quy định nhà chung cư được phân thành 3 hạng A, B, C.

Trong đó, nhà chung cư hạng A, hạng B, hạng C phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu khác nhau, gồm yêu cầu về quy hoạch, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia; dịch vụ, hạ tầng xã hội; chất lượng, quản lý, vận hành….

Loạn đánh giá, loạn nhận định

Theo ông Nguyễn Văn Đính, 1 trong các hệ quả của sự thiếu thống nhất về tiêu chí phân loại phân khúc nhà ở chính là tình trạng "loạn" báo cáo phân khúc.

Đơn cử, ở TP HCM, Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận năm 2018, nguồn cung cấp cao, hạng sang chiếm tỷ trọng cao nhất phân khúc, lên đến 44,5%, sau đó mới đến phân khúc trung cấp và bình dân. Tuy nhiên, lượng chuyển nhượng đối có căn hộ cao tầng cấp cao, hạng sang là trên 12.700 căn, chiếm 37% tổng phân khúc.

Ở mức độ thấp hơn, DKRA cho biết nguồn cung cấp cao, hạng sang trong năm chiếm tỷ trọng 40%. Cả năm chuyển nhượng gần 13.000 căn hộ cao tầng, chiếm 37%.

Còn Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) dẫn số liệu từ Sở Xây dựng cho biết nguồn cung phân khúc này chỉ 8.502 căn hộ cao tầng, chiếm 30%. Phân khúc trung cấp mới là lớn nhất, chiếm 45%.

Con số 30% Sở Xây dựng đưa ra có thể cao hơn so Sở chỉ tính các dự án có mức giá trên 40 triệu đồng/m2 là cấp cao. Còn thực ở trên phân khúc, loại căn hộ cao tầng có giá 30-40 triệu đồng/m2 đã được chủ đầu tư gọi là căn hộ cao tầng cấp cao. Do đó, nếu tính đủ, sẽ có thêm dao động 1 nửa căn hộ cao tầng trong mật độ 45% phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng nằm ở phân khúc cấp cao.

Đánh giá nguồn cung căn hộ cao tầng và tỷ trọng chuyển nhượng chung cư cấp cao và hạng sang năm 2018 của Hội Môi giới bất động sản, DKRA, Sở Xây dựng TP HCM

Vô tổ chức, lộn xộn trong phân loại nhà chung cư

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng từng có văn bản kiến nghị chấn chỉnh tình trạng loạn danh xưng căn hộ cao tầng chưng cư vì cho rằng trên phân khúc đang có nhiều dự án bất động sản, chung cư cao tầng tự phong dự án cấp cao, căn hộ cao tầng hàng sang, siêu sang.

Hiệp hội này lập luận trên phân khúc giai đoạn này, không có nhiều dự án bất động sản đạt chuẩn cấp cao, chắc chắn chất lượng và cao cấp về quy hoạch dự án, kiến trúc, các tiện ích và dịch vụ song các dự án gắn mác Luxury", "Hi-end", "Premier", "Royal"… xuất hiện tràn lan như 1 thủ thuật câu khách. Tình trạng loạn danh xưng, theo ông HoREA, bắt nguồn từ các tiêu chí phân loại còn bất cập giai đoạn này trên phân khúc bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, năm 2008 và 2016, Bộ Xây dựng đã ban hành 2 Thông tư về phân hạng nhà chung cư nhưng 1 số nội dung trong 2 Thông tư này còn bất cập, không sát thực ở.

Ông Châu giải thích hiện chưa có chủ đầu tư dự án hoặc Ban quản trị nhà chung cư nào lập hồ sơ đề xuất phân hạng nhà chung cư theo quy định của Thông tư. Ngoài ra, nội dung phân hạng của Thông tư giai đoạn này chỉ phân hạng chung cư sau khi đã xây dựng xong hoặc đã bán căn hộ cao tầng cho khách hàng nhưng chưa có quy chuẩn xác định, phân hạng căn hộ cao tầng hình thành trong tương lai.

Đồng quan điểm, ông Đính đánh giá giai đoạn này Việt Nam chưa có tiêu chí nhà hạng sang, nhà cấp cao. Các dự án cấp cao, hạng sang đa số đều do chủ đầu tư tự phong.

“Có thể thấy sự vô tổ chức, lộn xộn trong việc phân loại nhà chung cư giai đoạn này trên phân khúc. Dù Bộ Xây dựng đã có Thông tư nói về phân hạng các phân khúc nhưng lại không có tính ép buộc, nó chỉ là cơ sở để các nhà phát triển dự án đi đăng ký kinh doanh”, ông Đính nói.

Các khách mua đang xem chuyên mục blog the residence của dự án đất nền the Residence 1 củ chi tọa lạc ở mặt các con phố các con phố Võ Văn Bích

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close