0915.916.915

Blog

HoREA: Đất thanh toán cho dự án BT chỉ bằng 30-50% giá thị trường

HoREA cho rằng, trên thực ở “Bảng giá đất” của các tỉnh, đô thị trực thuộc trung ương GĐ này chi trả cho các dự án BT đều chỉ bằng dao động 30-50% giá phân khúc.

Hiệp hội BDS TP.HCM (HoREA), vừa có văn bản góp ý kiến dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện hợp đồng BT (Xây dựng – chuyển giao) gửi Thủ tướng Chính Phủ, Bộ Tài chính.

Tại văn bản góp ý này, HoREA cho rằng, cách tính giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư BT theo nội dung dự thảo Nghị định có điểm chưa phù hợp.

Cụ thể, về phương thức tính giá trị quỹ đất chuẩn bị thanh toán tương đương có giá trị dự án BT được duyệt. Trong đó, giá trị quỹ đất chuẩn bị thanh toán tương đương được xác định ở thời điểm phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi bằng (=) Diện tích quỹ đất chuẩn bị giao nhân (x) có Giá đất theo mục đích sử dụng mới ở Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành nhân (x) có Hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành".

Căn cứ Luật Đất đai 2013, HoREA cảm thấy phương pháp tính giá trị quỹ đất chuẩn bị thanh toán cho dự án BT theo điều khoản trên chỉ đúng trong trường hợp thửa đất thanh toán có giá trị nhỏ (chiếm số ít), trong khi đó đa phần các thửa đất, khu đất thanh toán cho dự án BT có giá trị rất cao.

Đất thanh toán cho dự án BT chỉ bằng 30-50% giá phân khúc.

Theo HoREA, do các bất cập trong Luật Đất đai 2013 về cơ chế hình thành "Khung giá đất", "Bảng giá đất" nên trên thực ở, "Bảng giá đất" của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương GĐ này đều chỉ bằng dao động 30-50% giá phân khúc.

Do vậy, nội dung này của dự thảo nếu được thông qua và áp dụng cho mọi thửa đất, khu đất như cách làm GĐ này để thanh toán cho dự án BT thì có thể làm thất thoát ngân sách nhà nước.

Văn bản góp ý của HoREA cũng nêu rõ, theo công tác thực thi pháp luật về quy trình, thủ tục định “Giá đất cụ thể” của các dự án GĐ này còn rất nhiều bất cập, không minh bạch, tạo ra tệ “xin – cho”, nhũng nhiễu, tiêu cực, “cưa đôi, cưa ba”, làm thất thoát ngân sách. Vì vậy, cần phải có cơ chế để kiểm soát, ngăn chặn trong quá trình xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho dự án BT.

Từ các điểm chưa phù hợp trên, HoREA cho rằng cần sửa nội dung này của dự thảo nghị định theo hướng, giá trị quỹ đất chuẩn bị thanh toán tương đương có giá trị dự án BT hoặc giá trị dự án BT được thỏa thuận thanh toán theo GĐ được duyệt.

Trong đó, giá trị quỹ đất chuẩn bị thanh toán tương đương được xác định ở thời điểm phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi bằng phương pháp xác định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật đất đai.

Về lâu dài, để dễ làm hóa thủ tục hành chính, chắc chắn tính minh bạch và nguyên tắc xác định giá đất cụ thể phù hợp có giá phân khúc thì theo HoREA cần phải sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 theo hướng Chính phủ không ban hành khung giá đất mà giao toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành "bảng giá đất".

"Bảng giá đất" này được điều chỉnh hàng năm bằng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k). Để chắc chắn nguyên tắc giá đất phù hợp có giá phân khúc, thì có thể áp dụng nội dung tính giá quỹ đất thanh toán cho dự án BT theo phương thức giá trị quỹ đất chuẩn bị thanh toán tương đương có giá trị dự án BT được duyệt.

Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ có cơ chế để phát huy vai trò của "Tổ chức phát triển quỹ đất" thực hiện "tính năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái an cư; nhận mua bán quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác" để phát triển quỹ đất theo quy hoạch, đấu giá công khai quỹ đất tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước để thực hiện các công trình cơ sở hạ tầng, trong đó có dự án BT, để việc thanh toán theo hình thức hợp đồng BT trở về đúng bản chất thanh toán "hàng – tiền", chứ không phải thanh toán kiểu "hàng – hàng" như GĐ này.

Mới đây, Bộ Tài chính có công văn gửi các Bộ, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải đáp thực hiện tạm dừng việc xem xét, chọn lọc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ ngày 1/1/2018 cho đến khi Nghị định của Chính phủ quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư theo hình thức BT có hiệu lực thi hành nhằm tránh lãng phí nguồn lực đất đai, thất thoát ngân sách nhà nước.

Trước đó, thảo luận có báo chí, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, về nguyên tắc, quỹ đất đối ứng và giá trị tiền sử dụng đất chỉ được xác định sau khi dự án BT hoàn thành và bàn giao.

Tuy nhiên, đa số dự án BT GĐ này tiền sử dụng đất đã được tạm tính ngay ở thời điểm ký hợp đồng để tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện song song cả 2 dự án BT và dự án khác đối ứng. Khi dự án hoàn thành, lẽ ra phải thực hiện kiểm toán kỹ thuật và kiểm toán tài chính để xác định chính xác chất lượng, giá trị, làm cơ sở cho việc thanh toán bằng đất. Song thực ở, chưa có dự án BT nào được kiểm toán mà chỉ là quyết toán. Vì vậy rất dễ phát sinh thất thoát nguồn lực về đất đai.

Nguyên nhân chính dẫn tới các bất cập này, theo GS Đặng Hùng Võ nằm ở việc xây dựng pháp luật cho cơ chế đổi đất lấy hạ tầng quá lỏng lẻo, khung pháp lý chưa phù hợp nên để lại quá nhiều dao động trống, tạo ra nguy cơ tham nhũng. Ông Võ cho rằng, ở các nơi phát triển đô thị mạnh như Hà Nội và TPHCM nên dừng hoàn toàn việc đổi đất lấy hạ tầng, thay vào đó là cơ chế đấu giá đất, lấy tiền để xây dựng hạ tầng.

Theo phân tích của 1 chuyên gia địa ốc, mấu chốt của việc thất thoát tài sản công ở các dự án BT nằm ở “lỗ hổng” về cơ chế chỉ định nhà đầu tư, bởi đa số là chỉ định thầu. Do đó, theo vị này, nếu chưa giải quyết được hiện trạng thân hữu, lợi ích nhóm, thì không nên thực hiện đầu tư theo hình thức BT tràn lan.

Các KH đang xem chuyên mục blog the residence của dự án đất nền the Residence 1 củ chi tọa lạc ở mặt các con phố các con phố Võ Văn Bích

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close