0915.916.915

Blog

Giá đất khu ‘tứ giác vàng’ của Sabeco biến động thế nào trong 12 năm?

Hơn 1 thập kỷ qua, giá đất khu tứ giác 2-4-6 Hai Bà Trưng, quận 1, TP HCM tăng 10 lần.

Có lịch sử là tài sản thoái vốn Nhà nước thuộc Công ty cổ phần Bia rượu nước giải khát Sài Gòn (Sabeco), lô đất 4 mặt các con phố rộng hơn 6.000 m2 tọa lạc ở số 2-4-6 Hai Bà Trưng (quận 1, TP HCM) luôn lọt vào tầm ngắm của nhiều nhà phát triển BDS.

Khu đất vàng này có bốn mặt các con phố các con phố Hai Bà Trưng, Thi Sách, Đông Du và 1 mặt hướng ra Công trường Mê Linh, được xem là thế đất độc nhất vô nhị còn sót lại ở phường Bến Nghé, TP HCM.

12 năm qua, cùng có sự phát triển sôi động của khu vực CBD (Central Business District – lõi trung tâm thương mại) Sài Gòn, khu tứ giác này đã biến động mạnh về giá cũng như pháp lý. Từ 1 khu đất được Sabeco thuê dài hạn, tài sản này vụt sáng trở thành "siêu sao" khi được chuẩn bị đầu tư thành khu cao ốc phức hợp có tính biểu tượng của ông lớn ngành bia Sài Gòn.

Năm 2006, theo kết quả định giá được bảo lưu trong các báo cáo sau này của Sabeco, khu đất được ghi nhận giá trị 735 – 760 tỷ đồng. Nếu tính theo mốc định giá cao nhất lúc này, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng có giá 127 triệu đồng mỗi m2.

Đến năm 2015, Tổng công ty Sabeco góp vốn thành lập Công ty cổ phần Sabeco Pearl cùng 4 cổ đông để đầu tư dự án khu thương mại văn phòng cấp cao ở khu tứ giác vàng này đã nâng giá trị lô đất lên cách đó 9 năm. Theo báo cáo tài chính đã kiểm toán năm 2015, tổng tài sản đầu tư của Sabeco Pearl đạt hơn 1.018 tỷ đồng (bao gồm quyền sử dụng đất của khu đất có giá trị 997 tỷ và 1 số chi phí khác).

Nếu tính giá trị của khu đất tương đương có tổng tài sản của Sabeco Pearl, đến năm 2015, về mặt lý thuyết, giá đất của khu tứ giác vàng Sabeco nhích lên vùng giá 166-170 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, trên thực ở, thời điểm này, giá phân khúc của khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng trên phân khúc tiệm cận ngưỡng 900 triệu đồng mỗi m2.

Đến tháng 11/2018, theo cổng thông tin định giá BDS Biggee.vn, giá đất các con phố Hai Bà Trưng cao nhất 1,13 tỷ đồng mỗi m2. Giá đất các con phố Thi Sách thậm chí ghi nhận mức giá trần 1,29 tỷ đồng mỗi m2 còn các con phố Đông Du có giá đỉnh xấp xỉ 1,28 tỷ đồng mỗi m2. Giá đất bình quân 3 tuyến phố này ở khu vực phường Bến Nghé cũng lần lượt dao động trong ngưỡng từ 932 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng mỗi m2. Với mức giá này, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng có thể trị giá 6.800 tỷ đồng.

Trong khi đó, theo ước tính sơ bộ của 1 chuyên gia BDS, nếu chỉ định giá đất bình quân ở khu đất vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng là 1 tỷ đồng mỗi m2, cùng thêm tối thiểu 20% thặng dư do nhân tố 4 mặt các con phố, thì tổng giá trị lô đất phải chạm ngưỡng 7.200 tỷ đồng.

Khu tứ giác vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng, quận 1, TP HCM. Ảnh:Hữu Khoa

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa nhận xét, bỏ qua nhân tố pháp lý và lý do tài sản thuộc có Nhà nước, chỉ xét ở khía cạnh thương mại, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng có rất nhiều thời cơ tăng giá đột phá.

Đây là 1 viên ngọc sáng giá nhất còn sót lại ở trục lõi trung tâm phường Bến Nghé, TP HCM. Các chuẩn mực: vị trí, kết nối, quy mô, độ khan hiếm của khu tứ giác đều đạt được cao cấp nổi bật.

Tuy nhiên, trên thực ở, hơn 1 thập niên qua, giá trị khu đất này đang bị đánh giá dưới mức tiềm năng. Ông Nghĩa phân tích, nếu lấy năm 2006 làm cột mốc, từ vùng giá 127 triệu đồng mỗi m2 đến nay (năm 2018) khu tứ giác vàng của Sabeco đã có giá cao nhất dao động 1,3 tỷ đồng mỗi m2, tức là hơn 1 thập kỷ qua, giá đất lô 2-4-6 Hai Bà Trưng tăng 10 lần, tức mỗi năm tăng thêm 1 chấm.

Tốc độ tăng giá này quá bình thường so có địa vị CBD (Central Business District), chưa tương xứng so có tiềm năng lớn lao của khu tứ giác vàng Sabeco. Thậm chí tốc độ tăng giá này cũng kém xa so có biên độ tăng giá đất toàn TP HCM sau rất nhiều cơn sốt đất diễn ra trong 12 năm qua, ông Nghĩa nhận xét.

Theo chuyên gia này, để xác định đúng giá trị của khu đất vàng Sabeco cần có hội đồng thẩm định giá toàn diện để cân đo đong đếm chính xác giá trị tài sản theo tiêu chuẩn Nhà nước quy định. Ngoài ra, tiến hành đấu giá cũng được xem là phương án khả thi, chắc chắn tính khách quan và công bằng, giúp lô đất tiệm cận gần có giá trị thật.

Ông Nghĩa cũng nêu thêm 1 vài phương án xem xét về cách tính toán giá trị của BDS vị trí vàng như lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng. Theo ông, có 4 nhân tố cần được xem xét thêm khi tiến hành thẩm định giá khu tứ giác vàng này.

Thứ nhất, xác định giá trị tổng thể của khu vực xung quanh để từ đó đối chiếu có giá trị của lô đất. Thứ hai, xác định khả năng kết nối hạ tầng đa phương tiện như: kết nối các con phố bộ, các con phố thủy, các con phố sắt (metro). Thứ ba đánh giá phong thủy: hướng gió, view (tầm nhìn) tỏa ra các hướng, cận thị, cận sông… Thứ tư xem xét đến độ lớn của lô đất, quy mô của dự án trên đó.

Trong 4 nhân tố này, cần độc đáo chú ý đến quy mô của lô đất. Với diện tích hơn 6.000 m2, vị trí mũi tàu có 4 mặt các con phố, tọa lạc ở phường Bến Nghé, là 1 lợi thế nổi bật của khu tứ giác này, vì quy mô hơn 6.000 m2 vừa đủ lớn để thực hiện các ý tưởng kiến trúc, công trình cao tầng độc đáo.

Cũng cần lưu ý thêm, phường Bến Nghé là phường lâu đời của quận 1 (được xếp vào quận 1 ổn định từ năm 1975 đến nay), gắn liền có rất nhiều di tích, công trình lịch sử có tính biểu tượng của TP HCM, lại có lợi thế trên bến dưới thuyền và ở đây không còn nhiều quỹ đất trống quy mô lớn nữa.

Chuyên gia này cho hay, trong nhiều chứng thư thẩm định giá ông đã từng xem xét qua, trong điều kiện quỹ đất khan hiếm, quy mô đất càng lớn, càng cho phép khai thác địa vị thương mại cao, thường được xem xét là cơ sở để tạo nên giá trị tăng thêm cho BDS có vị trí từ vàng đến kim cương. "Điều này cũng tương tự như độ lớn của viên kim cương có thể khiến cho giá trị của nó tăng theo cấp số nhân", ông Nghĩa nói.

Ví dụ: lô đất vị trí trung tâm có diện tích trên 2.000 m2 được cùng thêm 5-10% giá trị lợi thế. Lô đất ở khu CBD rộng từ 3.000 đến 4.000 m2 trở lên sẽ được cùng thêm ít nhất 15% giá trị. Với cách đánh giá lợi thế lũy tiến theo độ lớn của BDS, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng rộng hơn 6.000 m2 nằm ngay vị trí mũi tàu đắc địa của phường Bến Nghé vốn đã không còn nhiều đất trống, có thể cùng thêm tối thiểu 20-30% giá trị thặng dư.

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM dự báo thêm, sự khan hiếm sẽ tạo nên thế độc quyền và đẩy giá tài sản tăng vọt 1 cách bất quy tắc. Vì vậy, giá trị của khu tứ giác vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng sẽ còn tiếp tục biến động mạnh cùng có sự phát triển của khu trục lõi trung tâm Sài Gòn trong tương lai.

Các quý khách đang xem chuyên mục blog the residence của dự án đất nền the Residence 1 củ chi tọa lạc ở mặt các con phố các con phố Võ Văn Bích

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close