0915.916.915

Blog

Dự án thế chấp tại ngân hàng có đáng sợ?

Sở Xây dựng TP.HCM vừa ra mắt vô số dự án nhà đất trên địa bàn đang bị chủ đầu tư thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngân hàng. Giới đánh giá cho rằng, việc cầm cố dự án cho ngân hàng không phạm luật, nhưng có thể gây nhiều hệ lụy.

Đa phần dự án được cầm cố

Trong danh sách dự án đang được cầm cố ngân hàng do Sở Xây dựng TP.HCM công bố có các dự án Greenfield 686 Apartment (686 – Xô Viết Nghệ Tĩnh, quận Bình Thạnh) do Công ty cổ phần Xây lắp thương mại 2 (ACSC) làm chủ đầu tư;

Khu chung cư cao tầng Nam An – Kingsway Tower (quận Tân Bình) do Công ty TNHH Siêu Thành làm chủ đầu tư; Khu dân cư Lô M7 Khu A – Đô thị mới Nam TP.HCM do Công ty cổ phần Phát triển Phú Hưng Thái làm chủ đầu tư; Khu chung cư Nhà Sài Gòn (quận Bình Tân) do Công ty TNHH Nhà Sài Gòn làm chủ đầu tư…

Các công ty nhà đất thường cầm cố dự án theo nhiều dạng, như cầm cố quỹ đất dự án, cầm cố từng phần dự án… Ảnh minh hoạ. Nguồn: Internet

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc thế chấp dự án nhà đất cho ngân hàng là làm việc bình thường trong kinh doanh.

Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án ở tổ chức tín dụng để vay vốn đầu tư dự án đó.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, các công ty nhà đất thường cầm cố dự án theo nhiều dạng, như cầm cố quỹ đất dự án, cầm cố từng phần dự án…

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Trần Anh Group cho rằng, việc công ty cầm cố dự án để lấy tiền phát triển dự án là điều cực kỳ bình thường.

“Chủ đầu tư không thể có khoản tiền cả ngàn tỷ đồng để phát triển dự án. Chính vì vậy, công ty phải cầm cố dự án cho ngân hàng để lấy tiền phát triển dự án, sau khi bàn giao nhà cho khách hàng, khoản tiền thu về sẽ được chủ đầu tư trả ngân hàng”, ông Vinh nói.

Khách hàng rối trí có chằng chịt quy định

Luật sư Trần Văn Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, theo Điều 55, Luật Kinh doanh nhà đất, dự án nhà ở hình thành trong tương lai muốn đưa ra giao dịch thì phải có văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Theo đó, dự án nhà ở phải đáp ứng các điều kiện: có pháp lý về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, kiến trúc bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối có trường hợp phải có giấy phép xây dựng, pháp lý về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM có thông báo nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa ra giao dịch được bán, cho thuê mua.

Văn bản của Sở Xây dựng như 1 chứng thư từ cơ quan nhà nước xác nhận điều kiện giao dịch, song khách hàng đang rất băn khoăn, rối trí vì trong thông báo của Sở Xây dựng lại chằng chịt quy định.

Các công ty nhà đất thường cầm cố dự án theo nhiều dạng, như cầm cố quỹ đất dự án, cầm cố từng phần dự án…

Ví dụ, ở Dự án Nam An (quận Bình Tân) của Công ty TNHH Siêu Thanh, công ty này đã thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng An Bình – Chi Nhánh TP.HCM và Ngân hàng An Bình đã có Văn bản 08/CV-CNHCM3.18 đồng ý cho chủ đầu tư mở bán căn hộ chung cư, nhà phố thương mại, mà không giải chấp đối có các căn hộ chung cư, nhà phố thương mại có điều kiện toàn bộ nguồn thu còn lại của dự án được chuyển về tài khoản Công ty Siêu Thanh mở ở Ngân hàng An Bình và việc bán nhà ở thuộc dự án phải tuân thủ quy định của pháp luật hiện hành.

Từ trường hợp trên, ông Tuấn cho rằng, trên thực ở, khái niệm “giải chấp” trong các văn bản về giao dịch bảo đảm dùng để chỉ việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm, tức là không còn việc thế chấp.

Luật Kinh doanh nhà đất 2104 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Luật Nhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định trường hợp nhà đất đang thế chấp được bán, giao dịch, nếu bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý việc bán, giao dịch mà không cần phải “giải chấp” như các dự án trên.

“Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP là quy định có tính mở hơn so có Luật Kinh doanh nhà đất, Luật Nhà ở khi dự án đang bị thế chấp vẫn được coi là đủ điều kiện nếu “bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp thống nhất việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó”, luật sư Tuấn nói.

Theo luật sư Tuấn, do hệ thống pháp luật thiếu tính thống nhất, nên nhiều vấn đề phát sinh và rủi ro cho các bên khi thực hiện Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Thứ nhất, quy định ở Điều 19 làm các chủ đầu tư đã đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của dự án không thực hiện việc chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (từng nhà ở), dẫn đến nghịch lý là ngân hàng đang nhận thế chấp quyền sử dụng đất là thuộc phần có chung của dự án, chứ không thuộc có riêng của nhà ở, căn hộ chung cư nào, nên không còn giá trị xử lý tài sản có từng nhà ở, căn hộ chung cư có người mua (đăng ký thế chấp tài sản nào thì chỉ được xử lý tài sản đó).

Thứ hai, các quy định ràng buộc người mua nhà phải chuyển tiền vào các tài khoản trong thông báo của Sở Xây dựng, dẫn đến các khoản tiền người mua đã chuyển trước đây theo thỏa thuận giữ chỗ, thỏa thuận đặt cọc không được ngân hàng nhận lời.

Đây sẽ là tranh chấp lớn nếu xảy ra rủi ro có chủ đầu tư, dự án bị chậm trễ.

Thứ ba, các ngân hàng nói phải thế chấp dự án, thì ngân hàng mới bảo lãnh cho người mua khi chủ đầu tư chậm bàn giao chỉ là nghiệp vụ của ngân hàng, chứ pháp luật không có quy định nào ép buộc việc bởi thế.

Các quý khách đang xem chuyên mục blog the residence của dự án đất nền the Residence 1 củ chi tọa lạc ở mặt các con phố các con phố Võ Văn Bích

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close