0915.916.915

Blog

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu

(NDH) Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, việc siết tín dụng vào BDS là chủ trương cần thiết. Các phương án thay thế dòng vốn tín dụng như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, hợp tác có nước ngoài chỉ có tính tạm thời và không phải công ty nào cũng làm được.

Năm 2019, các công ty BDS sẽ phải tìm phương án mới cho câu chuyện huy động vốn khi dòng tín dụng ngân hàng bị thắt chặt. Nhiều gợi ý được đưa ra như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, hợp tác có nước ngoài ở mức độ dự án… Thậm chí, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) còn có văn bản khuyến nghị công ty nên xem xét phát hành trái phiếu như 1 cách để "cứu" dòng vốn.

Người Đồng Hành có cuộc thảo luận có TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia lĩnh vực ngân hàng, BDS, để làm rõ hơn vấn đề này.

Vốn tín dụng vào BDS nói chung sẽ gặp khó

– Ông đánh giá chọn lọc siết dòng vốn tín dụng vào BDS ảnh hưởng như thế nào tới công ty?

– Siết tín dụng BDS là việc cần thiết, chủ trương chung của ngân hàng. Bởi lẽ, tăng trưởng tín dụng vào BDS đã quá cao nên ngân hàng phải kiểm soát lại. Tuy nhiên, việc giảm mật độ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 45% xuống 40% là khá lớn. Do đó, các dự án vay trung dài hạn bị hạn chế vốn.

Chuyện thứ hai quan trọng không kém là nhận định khả năng rủi ro có thể xảy ra ở lĩnh vực BDS do giá đã cao, quy mô nguồn cung quá nhiều, xuất hiện lượng đầu tư thứ cấp, khai thác không hiệu quả.

Vì vậy, nguồn vốn tín dụng vào BDS năm nay nói chung sẽ gặp khó.

TS. Đinh Thế Hiển. Ảnh: HT.

– Ông nghĩ sao về lời khuyên của nhiều chuyên gia là khó vốn tín dụng thì công ty có thể phát hành cổ phiếu, trái phiếu hoặc liên kết, hợp tác phát triển dự án có nước ngoài?

– Không phải công ty nào cũng phát hành cổ phiếu mà chỉ các công ty đã lên sàn mới có thể thực hiện được việc này. Mà số lượng các công ty BDS chưa niêm yết trong lĩnh vực BDS còn nhiều vô cùng.

Về việc hợp tác có nước ngoài, công ty cũng không dễ thực hiện đâu. Vì phải có dự án, quỹ đất sẵn sàng, tiềm lực tài chính tốt. Trên thực ở, GĐ này, nhiều công ty còn chưa có pháp lý dự án, đang trong quá trình tích lũy quỹ đất… Chưa kể, khi hợp tác, đôi khi công ty còn mất quyền chọn lọc, gần như là bán dự án cho nước ngoài.

– Vậy thì ông hy vọng giải pháp nằm ở phân khúc trái phiếu?

– Tôi cho rằng triển vọng cũng không khả quan hơn hai phương án kia. Bởi lẽ, Việt Nam chưa có được 1 phân khúc trái phiếu làm việc giống như cổ phiếu. Doanh nghiệp sẽ khó phát hành trái phiếu giả dụ không "thân" có ngân hàng. Chưa nói đến thời cơ phát hành trái phiếu cũng sẽ nghiêng nhiều hơn về công ty niêm yết.

Với trái phiếu chuyển đổi, công ty phát hành thành công nếu được đánh giá có tương lai tốt, triển vọng bền vững. Nhiều công ty ở Việt Nam phát hành không thành công trái phiếu chuyển đổi là do quản lý kém, việc chuyển đổi không quyến rũ hoặc khi chuyển đổi, triển vọng giá cổ phiếu quá thấp.

Tóm lại, trái phiếu là nguồn vốn quan trọng cho công ty đầu tư trung, dài hạn. Nếu phát hành được trái phiếu, công ty sẽ hưởng lợi hơn rất nhiều so có ngân hàng. Bởi nếu vay ngân hàng, việc trả nợ diễn ra hàng năm trong khi đầu tư phải theo quá trình, khai thác kinh doanh cần có thời gian. Áp lực về nguồn vốn vay ngân hàng cho trung dài hạn rất căng. Nhiều công ty sụp đổ. Trong khi trái phiếu phát hành 5 năm, 10 năm, trong thời gian đó công ty có không gian phát triển vốn.

– Vậy thì theo ông, cần làm gì để có 1 phân khúc trái phiếu sôi động và đúng nghĩa hơn?

– Ở nước ngoài, muốn phát hành trái phiếu đại chúng, công ty phải được xếp hạng tín nhiệm A+ trở lên, dưới A+ là không được đưa lên sàn. Các công ty dưới A+ có thể vẫn được phát hành nhưng lãi suất phải cao, giống chuyển nhượng ATC. Những công ty không mạnh nhưng có tiềm năng tăng trưởng thì có thể phát hành trái phiếu chuyển đổi.

Ngoài ra, công ty có thể phát hành trái phiếu công trình. Họ phát hành trái phiếu, đưa vốn vào, giám sát độc lập, thế chấp trái phiếu bằng dự án công trình. Nhà đầu tư cho vay có thế chấp.

Việt Nam chưa có công ty nào phát hành trái phiếu công trình vì không có ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh, công ty cũng muốn vay qua ngân hàng cho nhanh.

Thế nên, ngân hàng vừa là ngân hàng đầu tư vừa là ngân hàng thương mại nên khi vay thì nhanh nhất còn khi siết vốn thì kẹt công ty. Ngân hàng làm đủ mọi tính năng nên hệ thống bị tăng rủi ro.

– Có nghĩa là cả 3 phương án thay thế nguồn vốn ngân hàng đều không khả thi?

– Đúng vậy. Cổ phiếu không dễ phát hành, có lúc cổ đông không thông qua vì còn liên quan giá trị cổ phiếu, vấn đề pha loãng. Phát hành trái phiếu không thuận lợi vì chưa có phân khúc trái phiếu sinh động như cổ phiếu; công ty chưa có ý thức đẩy nó là phân khúc vốn, sử dụng vốn có tính toán, nhận lời lãi suất phân khúc. Việc hợp tác có đối tác nước ngoài thì cũng gặp nhiều vấn đề, như tôi đã nói.

Ảnh minh họa.

Cần chủ động có phương án xử lý vốn

– Như vậy thì công ty nên làm gì khi bị siết vốn?

– Doanh nghiệp cần có phương án xử lý chủ động. Khi có sản phẩm tốt bị nợ quá hạn thì các ông chủ phải tính, làm việc có ngân hàng về nợ, tìm ra giải pháp. Doanh nghiệp cũng cần học cách siết lại vốn trong sự hỗ trợ của ngân hàng; phải làm kế hoạch khoản thu khoản chi, làm nghiêm ngặt, kéo dài dự án là vỡ trận ngay.

Bài học thấy rõ là khi phân khúc BDS quay đầu, nhiều dự án sống, nhiều dự án chết. Vấn đề là quyết tâm xử lý của chủ đầu tư đối có các dự án. Không xử lý được thì toàn bộ thiệt hại.

– Nhìn lại thì đã có bài học nào xử lý tốt chưa, thưa ông?

– Nói bài học thì hơi to tát. Nhưng GĐ 2010-2013, phân khúc bán không được hàng, vốn dự án đứng, nhiều công ty họ xử lý tốt như các dự án đọc đại lộ Võ Văn Kiệt…. Theo tôi, xử lý không được cuối cùng là do chủ đầu tư tính toán quá.

Bài học cuối cùng không phải là chờ đến lúc khó khăn mới giải quyết mà phải có biện pháp sớm. Bất động sản là loại hình đặc trưng, 1 dự án có khi kéo dài 3 – 5 năm, tính chu kỳ kinh tế rất quan trọng. Nếu không dự đoán chu kỳ, bám sát để dự báo rủi ro thì nguy hiểm.

Nếu chỉ coi BDS là làm việc kinh doanh thuần túy, không xem như là loại hình đầu tư tài chính thì khả năng rủi ro luôn luôn xuất hiện.

Ảnh minh họa.

Giá căn hộ chung cư sẽ không tăng

– Ông đánh giá như thế nào về phân khúc năm nay, liệu có bong bóng không?

– Tôi khẳng định ở Việt Nam không có bong bóng. Bong bóng là khi người mua trả nợ không được, ngân hàng phải đem ra đấu giá. Việt Nam thì không có, hệ thống tài chính không căng thẳng như Mỹ trong việc xử lý. Việt Nam chỉ có sự suy giảm, người thua lỗ và người được lời.

Chu kỳ của mình dùng từ đóng băng thì hay hơn, tức là chuyển nhượng chậm lại, thanh khoản chậm lại, nguyên nhân do chu kỳ kéo dài, giá tăng cao. Những căn hộ chung cư giá cao sẽ rất khó bán. Điều này đã thấy từ quý IV/2018, căn nhà trên 5 tỷ đồng khó bán rồi.

– Nhận định này của ông có quá bi quan hay không, bởi thời gian gần đây, phân khúc địa ốc TP HCM có nhiều nguồn cung căn hộ chung cư hạng sang và siêu sang khu vực trung tâm?

– Tôi không bi quan. Căn hộ hạng sang không phải sản phẩm đại diện cho số đông. Nó được nói tới nhiều dựa trên thông tin marketing mạnh, sale mạnh và dành cho giới đầu cơ nhiều hơn. Nếu phỏng vấn 1 môi giới thì chắc nịch bức tranh khó thanh khoản có loại căn hộ chung cư trên 5 tỷ đồng.

– Quay trở lại bức tranh tổng quan: vốn bị siết, nguồn cung thiếu hụt, ông có nghĩ dự án mới sẽ hiếm được bung ra phân khúc trong thời gian tới?

– Tôi cho đó là chủ trương của Nhà nước, kiềm chế BDS, tránh xáo trộn nền kinh tế. Nguồn cung kiềm chế giúp phân khúc không bị suy thoái. Ngược lại, giá căn hộ chung cư sẽ không tăng do nguồn thứ cấp ra nhiều, số lượng người bán lại nhiều.

– Xin cảm ơn ông.

Các KH đang xem chuyên mục blog the residence của dự án đất nền the Residence 1 củ chi tọa lạc ở mặt các con phố các con phố Võ Văn Bích

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close