0915.916.915

Blog

Cải tiến việc bán nhà trên giấy để khách hàng tránh… “cầm dao đằng lưỡi”

Cải tiến việc bán nhà trên giấy để tránh rủi ro cho người mua nhà. Trong ảnh: Dự án Petro Vietnam Landmark (quận 2) “đắp chiếu” nhiều năm gây thiệt hại cho khách hàng (Hình minh họa).

Rủi ro rình rập người mua nhà

Phát biểu ở buổi tọa đàm “Nhà ở hình thành trong tương lai, làm gì để hạn chế rủi ro” do Báo SGGP tổ chức mới đây ở TP Hồ Chí Minh, ông Lê Tiền Tuyến, Phó Tổng biên tập Báo SGGP (Chủ biên chuyên trang Sài Gòn Đầu tư tài chính) cho rằng, thời gian qua, phân khúc nhà đất TP Hồ Chí Minh đang cho thấy dấu hiệu của 1 cơn sốt mới, có thanh khoản cực cao, đặc trưng là ở phân khúcđất nền. Tuy nhiên, song hành cùng sự “thăng hoa” của phân khúc là rất nhiều rủi ro tiềm ẩn nếu khách hàng thiếu tỉnh táo. Mặc dù, Luật Kinh doanh Bất động sản (bất động sản) đã đưa ra nhiều biện pháp nhằm ràng buộc chủ đầu tư, bảo vệ ích lợi hợp pháp của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng trên thực ở chưa giải quyết được triệt để rủi ro cho người mua nhà. Bởi vậy, câu hỏi “làm thế nào để hạn chế rủi ro cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai?” là rất bức thiết và cần có lời đáp.

Liên quan tới vấn đề này, ông Phạm Gia Hoà, Phó Giám đốc Văn phòng đăng ký nhà đất thuộc Sở Tài nguyên – Môi trường TP Hồ Chí Minh cho biết, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định rõ khi muốn đưa vào kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đồng thời phải có các pháp lý pháp lý kèm theo như hồ sơ dự án, kiến trúc bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, pháp lý về quyền sử dụng đất…

Tuy nhiên, trên thực ở, bên cạnh các rủi ro liên quan đến pháp lý, khách hàng còn gặp phải nhiều rủi ro từ ngân hàng, rủi ro từ chính chủ đầu tư, thậm chí rủi ro trong công đoạn, chất lượng căn hộ cao tầng. Cụ thể, rủi ro có thể phát sinh từ việc chủ đầu tư sử dụng vốn ngân hàng mà tài sản hình thành trong tương lai đã được thế chấp cho ngân hàng. Do đó, nếu thiếu sự kiểm soát nghiêm ngặt, người mua nhà dễ dàng trở thành nạn nhân vừa mất tiền vừa không nhận được nhà khi có tranh chấp phát sinh giữa chủ dự án và ngân hàng. Bởi việc này sẽ tác động trực tiếp đến việc bàn giao giấy chứng nhận quyền có nhà cho khách hàng đối có đa số các dự án.

Trao đổi có phóng biên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, giai đoạn này việc bảo lãnh ngân hàng của các ngân hàng là chưa hợp lý. Theo đó, việc 1 ngân hàng bảo lãnh nhiều dự án lên tới hàng ngàn tỷ, vài chục ngàn tỷ là điều quá khả năng và nguồn lực của 1 ngân hàng. Ngoài ra, khi thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, khách hàng có thể gặp rủi ro về việc nhận nhà không đúng công đoạn, chất lượng dịch vụ, chất lượng công trình. Hoặc khách hàng đưa tiền cho chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư bỏ trốn, 1 căn nhà bán cho nhiều người… Ông Châu cũng nhấn mạnh nhiều dự án qua mặt khách hàng bằng việc thay tên dự án, cách tân quy hoạch 1/500, tăng nhiều tiện ích ảo của dự án là các rủi ro khách hàng phải đối mặt nếu không tìm hiểu kỹ thông tin cũng như không có chế tài quản lý nghiêm ngặt từ các ngành tính năng đối có các dự án.

Ngoài ra, khách hàng còn gặp rủi ro từ chính chủ đầu tư dự án. Theo đó, ở Điều 26 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định sau thời hạn 50 ngày bàn giao nhà cho người mua đã thanh toán đủ tiền theo thoả thuận thì chủ đầu tư phải làm thủ tục yêu cầu cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Tuy nhiên, trên thực ở việc cấp giấy chứng nhận này không đúng theo quy định. Nhiều khách hàng mua nhà thương mại đã nhận nhà nhiều năm nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận vì nhiều chủ đầu tư phải chờ bán hết nhà trong dự án mới tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc dự án đó sai phạm trong việc xây dựng không đúng giấy phép nên cơ quan nhà nước chưa thực hiện việc cấp giấy chứng nhận.

Người mua nhà cũng có thể sẽ phải đối mặt có các rủi ro về công đoạn, chất lượng căn hộ cao tầng trong các chuyển nhượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, về chất lượng, nhiều căn hộ cao tầng sau khi khách hàng nhận bàn giao sử dụng chưa được bao lâu đã có tình trạng xuống cấp trầm trọng, nền nhà sụt lún, tường nứt nẻ gây tâm lý hoang có cho khách hàng… Chính vì vậy, theo các chuyên gia, cơ quan tính năng cần hạn chế tình trạng lách luật để “bán nhà trên giấy” của các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhằm chắc chắn tính tranh giành lành mạnh, công bằng, minh bạch, có tính ổn định lâu dài, qua đó hạn chế tối đa các rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải trong các chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai.

Cần cải tiến việc bán nhà trên giấy

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, ở các nước phát triển, chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai chủ yếu ở dạng thế chấp để vay vốn chứ không tập trung vào mua bán. “Ở các nước phát triển, người ta chủ yếu mua bán các căn nhà đã đi vào hoạt động. Bởi nước họ có các ngân hàng chuyên cho vay bất động sản kinh phí lớn, thậm chí ở nước ngoài còn có tình trạng dư vốn, cho vay không lãi suất, miễn là đồng tiền vận động được. Còn ở Việt Nam, do thiếu vốn nên dẫn đến tình trạng bán nhà trên giấy. Dù Luật Kinh doanh bất động sản có đưa ra 1 số hình thức để hạn chế tính không bền vững trong hình thức chuyển nhượng này nhưng thực ở chưa phù hợp. Người mua nhà vẫn nộp tiền cho chủ đầu tư thay vì ngân hàng. Do đó, có rất ít ngân hàng đồng ý đứng ra bảo lãnh”, ông Võ nói.

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính – Ngân hàng cũng cho rằng, ngay ở 1 quốc gia phát triển như Hoa Kỳ cũng có các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Thế nhưng, giữa Hoa Kỳ và Việt Nam có 1 sự khác biệt rất lớn. Theo đó, ở Hoa Kỳ, các nhà đầu tư có đất, khi đi vay vốn của ngân hàng thì phải chắc chắn xây dựng xong mới được bán cho khách hàng, không được phép huy động tiền của dân chúng rồi đồng thời đi vay ngân hàng.

“Trường hợp, người dân có tiền muốn mua căn hộ cao tầng ở dự án hình thành trong tương lai, họ có quyền đặt cọc trước. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải mở 1 tài khoản ở ngân hàng, số tiền đặt cọc được chuyển vào tài khoản phong tỏa. Cho đến khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư mới được nhận số tiền đó. Song song, giao cho người mua giấy chứng nhận quyền có trên căn hộ cao tầng hoặc căn nhà đó. Tức là tiền trao cháo múc. Trong khi đó, ở Việt Nam thì ngược lại. Người dân khi mua nhà “trên giấy” phải được đứng ở cương vị người mua. Việc bắt họ bỏ tiền đầu tư là đang gián tiếp biến họ thành các nhà đầu tư bất khả kháng”, ông Hiếu cho biết.

Trao đổi có báo chí, TS Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, nguyên nhân tình trạng bán nhà hình thành trong tương lai “kiểu Việt Nam” ngày càng nở rộ là do nhiều DN địa ốc kinh doanh theo hướng “tay không bắt giặc”. Thiếu vốn, vì thế, muốn có vốn thì nhanh nhất là huy động từ khách hàng. Về phía người mua, khi mua 1 căn nhà phải dựa trên 3 nhân tố: Giá cả, chất lượng và công đoạn giao nhà. Giá cả tùy thuộc vào diện tích, chất lượng tùy thuộc vào cao cấp… nhưng đó chỉ là các lời hứa hẹn trên giấy, sau khi hoàn thiện có thiếu sót gì cũng không ai biết. “Do đó, nên cải tiến việc bán nhà hình thành trong tương lai theo hướng sử dụng tiền đặt cọc. Số tiền đặt cọc chiếm dao động 10% giá trị sản phẩm và sẽ được chuyển vào 1 tài khoản phong tỏa ở ngân hàng. Ngân hàng giữ số tiền này, còn chủ đầu tư sẽ vay tiền ngân hàng. Khi ngân hàng thấy dự án có nhiều người đặt cọc nghĩa là triển vọng bán được hàng lớn thì sẽ yên tâm cho vay. Như thế, mọi chuyện rất sòng phẳng, rõ ràng và không thể xảy ra chuyện lợi dụng lừa đảo lẫn nhau” ông Liêm nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng Giám đốc Ngân hàng OCB cũng cho rằng, việc bảo lãnh ngân hàng cho các dự án bất động sản cần có sự chọn lọc nghiêm ngặt trước khi phát hành chứng thư bảo lãnh. Cụ thể, ngân hàng cần tìm hiểu năng lực chủ đầu tư, pháp lý dự án, đánh giá uy tín của chủ đầu tư… Ngoài ra, bên cạnh việc tăng cường sự kết nối giữa ngân hàng – chủ đầu tư – người mua và người môi giới bất động sản, cần minh bạch các thông tin về thế chấp các dự án bất động sản để khách hàng có nhiều thông tin, chọn lọc nhằm hạn chế các rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải trong quá trình chuyển nhượng các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai…

Các khách hàng đang xem chuyên mục blog duanresidence.com của https://duanresidence.com

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close