0915.916.915

Blog

Các xu hướng của thị trường bất động sản 2019

Nhiều chuyên gia tiên liệu, năm 2019, phân khúc nhà ở rẻ tiền, có giá vừa túi tiền, phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, và có tính thanh khoản cao nhất…

Năm 2018, phân khúc BDS nhìn chung khá ổn định, lượng chuyển nhượng, giá cả không biến động nhiều so có năm 2017. Tuy nhiên, phân khúc nói chung và các công ty BDS nói riêng cũng đứng trước các khó khăn, thách thức, do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, nguồn vốn tín dụng, thủ tục khắt khe hơn… Dự báo xu hướng này vẫn còn tiếp diễn trong 2019.

Ông Hàn Mạnh Tiến, Chủ tịch Hội Các nhà quản trị công ty Việt Nam nhìn nhận, phân khúc năm 2018 chứng kiến các nỗ lực lớn lao của các nhà đầu tư phát triển dự án khi liên tục tung ra các loại sản phẩm mới có sự phong phú về tiện ích, đồng bộ về dịch vụ và chất lượng ngày càng cao hơn. Đặc biệt là xu hướng hình thành đại đô thị đa công dụng, các sản phẩm siêu sang, được áp dụng công nghệ…

Diễn biến trái chiều giữa hai thành phố

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, chỉ tính riêng hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM thì trong năm 2018 có dao động 58.362 căn hộ cao tầng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh ở 147 dự án. Các phân khúc này đã có 41.700 chuyển nhượng thành công, trong đó Hà Nội là 19.100 chuyển nhượng; TP HCM có dao động 22.600 chuyển nhượng.

Về giá cả, không biến động nhiều. Tại Hà Nội, giá căn hộ cao tầng chung cư trong quý 4/2018 giảm dao động 0,08% so có trước và giảm 0,04% so có cùng kỳ năm 2017. Đối có nhà ở riêng lẻ, con số này tăng lần lượt là 0,81% và 3,01%; ở TP HCM. giá căn hộ cao tầng chung cư trong quý 4 vừa qua tăng 0,48% so có quý 3 và tăng 4,08% so có cùng kỳ năm trước, giá nhà ở riêng lẻ tăng 0,27% so có quý 3 và tăng 5,73% so có quý 4/2017.

Tuy nguồn cung căn hộ cao tầng ở Hà Nội và Tp.HCM trong năm 2018 có giảm so có năm 2017 nhưng vẫn là khá cao so có khả năng hấp thụ của phân khúc, việc phát triển dự án BDS vẫn chưa cân đối giữa các phân khúc, vẫn có tình trạng nhiều căn hộ cao tầng trung và đẳng cấp, thiếu nguồn cung căn hộ cao tầng bình dân.

Đặc biệt đã xuất hiện dòng sản phẩm siêu đẳng cấp (có giá từ 150-230 triệu đồng/m2), đạt 14% tổng lượng cung toàn phân khúc. Điểm đáng lưu ý ở nguồn cầu là tập khách hàng nước ngoài, họ quan tâm và mua hàng ở đa số các dự án đẳng cấp. Theo thống kê của Hội Môi giới BDS, toàn bộ các dự án đẳng cấp đều sử dụng hết room dành cho người nước ngoài.

Đánh giá chung về phân khúc, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Nhà ở và phân khúc BDS cho biết, phân khúc năm 2018 tiếp tục phát triển ổn định. Tính đến 20/12/2018, tổng giá trị tồn kho BDS còn dao động 22.825 tỷ đồng, giảm 105.723 tỷ đồng (giảm 82,24%) so có lúc đỉnh điểm ở quý 1/2013 và giảm 2.557 tỷ đồng (10,07%) so có 20/12/2017.

Tuy nhiên, phân khúc này vẫn còn 1 số vấn đề cần lưu ý, đó là lượng tồn kho còn khá lớn, tập trung ở các dự án ở xa trung tâm, đô thị, hạ tầng yếu kém, rất khó tiêu thụ. Nguồn cung nhà ở trung, đẳng cấp đang dư thừa, trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp mà phân khúc đang cần nhiều.

Hiện nay, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, đẳng cấp (hơn 25 triệu đồng/m2) chỉ chiếm 20-30% nhu cầu phân khúc và tập trung chủ yếu ở đô thị lớn. Trong khi đó, có nhà ở xã hội, nhà ở bình dân, nhu cầu phân khúc rất lớn, chiếm dao động 70-80%, nhưng phân khúc nguồn cung lại đang rất thiếu.

Phân khúc bình dân vẫn chiếm chủ đạo

Trên cơ sở đó, nhiều chuyên gia dự báo, năm 2019, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền, phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, và có tính thanh khoản cao nhất. Phân khúc nhà ở đẳng cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện có nhiều khó khăn. Điều đó đòi hỏi các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, công đoạn đưa sản phẩm ra phân khúc.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Jones Lang Lasalle Việt Nam nhận định, trong thời gian tới, phân khúc BDS Việt Nam sẽ chịu ảnh hưởng từ năm xu hướng chính: Một là, sự chuyển đổi mô hình phát triển dự án căn hộ cao tầng theo hướng bền vững hơn, tức là xu hướng chuyển dịch lớn tới các căn hộ cao tầng dành cho người lương trung bình và thấp. Đây là phân khúc có nhu cầu thực.

Hai là, sự tăng thêm của các căn hộ cao tầng nhỏ và siêu nhỏ. "Khoảng 10 năm trước đây, các dự án nhà cao tầng xây dựng căn hộ cao tầng 2 phòng dao động 120m2 nhưng hiện không còn căn hộ cao tầng nào 2 phòng trên 100m2. Như vậy, nhu cầu về kiến trúc căn hộ cao tầng của bên mua và bên phát triển đã cách tân. Do đó, chúng ta sẽ thấy các căn hộ cao tầng sẽ ngày càng nhỏ hơn, độc đáo ở trung tâm thành phố" – ông Stephen Wyatt phân tích.

Ba là, xu hướng phát triển các khu đô thị mới tích hợp. Bởi đầu tư bài bản vào phong cảnh, quy hoạch tổng thể, hoàn thiện cơ sở hạ tầng thì các nhà phát triển BDS mới hưởng quả ngọt.

Bốn là, sự xuất hiện ngày càng nhiều các công ty công nghệ – nguồn cầu lớn đối có phân khúc văn phòng cho thuê. Hiện Việt Nam đang vươn lên so có nhiều quốc gia khác trong khu vực về tốc độ phát triển không gian văn phòng cho thuê.

Năm là, thương mại điện tử sẽ trở thành xu hướng ảnh hưởng lớn nhất đến BDS trong các năm tới do tỷ lệ phone di động của Việt Nam giai đoạn này đã đạt tới mức 84%, đồng nghĩa có việc 84% dân số có tiếp cận có Internet thông qua phone di động. Hàng trăm nghìn người Việt Nam đang mua sắm trực tuyến và dù chưa lớn, tỉ lệ này vẫn sẽ tiếp tục tăng thêm, gây ảnh hưởng đến phân khúc BDS bán lẻ", ông Stephen Wyatt nhận định.

Tuy vậy, các chuyên gia cũng nhìn nhận, phân khúc BDS Việt Nam trong năm tới vẫn phải đối mặt có không ít thách thức để có thể tận dụng thời cơ từ các xu hướng mới này.

"Năm 2019, có 2 vấn đề cần quan tâm. Thứ nhất, lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cùng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 – 12%); thứ hai, tín dụng BDS tiếp tục thắt chặt. Nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối có các khoản cho vay BDS tăng từ 150% lên 200%; cùng có Nghị định 20/CP về trần chi phí lãi vay… sẽ siết lại tín dụng BDS. Dòng vốn hạn chế nên các nhà đầu tư cũng cẩn thận khi đầu tư vào lĩnh vực BDS", chuyên gia tài chính Nguyễn Chí Hiếu dự báo.

Nhiều ý kiến cho rằng, để thích ứng có lộ trình giảm dần nguồn tín dụng vào phân khúc này, các công ty BDS cần chắc chắn hiệu quả kinh doanh, trước hết là chắc chắn chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, dự kiến được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, công đoạn thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị công ty… để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng.

Bên cạnh đó, cần dự kiến sẵn sàng các nguồn vốn khác thay thế do ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, chắc chắn chất lượng công trình, công đoạn thi công, bàn giao nhà, xây dựng căn hộ cao tầng thông minh, tòa nhà thông minh, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng, để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định.

Bên cạnh đó, cần tăng vốn chủ có để tăng cường nội lực của công ty. Coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn BDS mạnh…

Căn hộ các thành phố khó tăng giá

Với các nhà đầu tư cá nhân, cách an toàn nhất giai đoạn này là chọn căn hộ cao tầng 1-2 phòng ngủ, diện tích từ nhỏ đến trung bình, ở các dự án có vị trí dễ dàng, kết nối hạ tầng tốt. Đặc tính của nhà nhỏ là dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê, ít rủi ro. Dòng sản phẩm này phân khúc luôn có nhu cầu và thanh khoản cao, không lo ứ đọng vốn và luôn đạt tỷ suất sinh lời ổn định.

Ngoài ra, cũng nên quan tâm tới phân khúc vùng ven, các tỉnh lân cận các thành phố lớn hoặc các địa phương có tiềm năng phát triển kinh tế.

"Giả sử có trong tay dao động 2 tỷ đồng, thì không nên đầu tư căn hộ cao tầng ở Hà Nội và TP HCM. Bởi giá căn hộ cao tầng ở 2 thành phố này giờ khá ổn định, khả năng tăng giá là rất ít nên gần như không còn thời cơ đầu cơ sinh lời. Với số tiền đó, các nhà đầu tư nên dịch chuyển sang đất nền ở các dự án ven đô và ở các địa phương kinh tế phát triển mạnh như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Vũng Tàu, Cần Thơ…", ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới BDS Việt Nam khuyến cáo.

Tuy nhiên, theo ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Jones Lang Lasalle Hà Nội, trong bối cảnh giai đoạn này, muốn thành công, phải là người đầu tư chuyên nghiệp, biết lường trước được tình hình cũng như thời điểm rút vốn. "Vào rạp chiếu phim, trước tiên phải tìm cửa thoát hiểm chứ không phải tìm chỗ ngồi đẹp. Đầu tư BDS cũng vậy, trước tiên cần tính toán được phương án rút ra", ông Quang ví von.

Các chuyên gia cũng cho rằng, để chắc chắn cho phân khúc BDS phát triển ổn định, 1 nhân tố độc đáo quan trọng là các cơ quan quản lý nhà nước cần liên tục hoàn thiện môi trường thể chế, chính sách, phù hợp hơn, hữu hiệu hơn và có tính kiến tạo hơn.

Các khách hàng đang xem chuyên mục blog the residence của dự án đất nền the Residence 1 củ chi tọa lạc ở mặt các con phố các con phố Võ Văn Bích

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close