0915.916.915

Blog

Buôn nhà phố Sài Gòn ‘một vốn bốn lời’ thời sốt đất

Ông Được mua căn nhà phố quận Bình Thạnh giá 5 tỷ đồng đầu năm 2016, sau vài đợt Sài Gòn sốt đất, nay chào phân phối 20 tỷ.

Căn nhà phố của ông Được tọa lạc ở phường 25 quận Bình Thạnh, diện tích đất 50 m2, kết cấu 1 trệt, 3 lầu và 1 sân thượng, hẻm xe hơi. Đầu năm 2016, lúc Sài Gòn vẫn chưa sốt đất, nhà đầu tư này mua căn nhà có giá 5 tỷ đồng. Không lâu sau đó, thành phố bắt đầu ghi nhận cơn sốt đất nhẹ, bắt nguồn từ khu Đông.

Trong 12 tháng kế tiếp, đến đầu quý II/2017, giữa lúc cơn sốt đất lan rộng khắp nội – ngoại thành TP HCM, có khách hỏi mua căn nhà có giá 10 tỷ đồng nhưng ông Được chọn lọc giữ lại. Trải qua các cơn sốt đất 2016 – 2017 – 2018, đến tháng 3/2019 nhà đầu tư này chào bán căn nhà phố giá 20 tỷ đồng.

Với mức giá bán kỳ vọng mà ông Được đặt ra, các môi giới trên địa bàn quận Bình Thạnh cho biết, đây là mức lãi kép gần như khó tin. Điều đáng chú ý là các điều khó tin nhất vẫn đang diễn ra thường xuyên trong vài năm gần đây.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng các cột giá nhà phố trên địa bàn biến động ở biên độ cực lớn, bên bán hét giá và đặt ra mức lãi gấp 2 – 4 lần trong vòng 3 – 4 năm là do tác động của các cơn sốt đất làm nhiễu loạn phân khúc, ảnh hưởng đến tâm lý của cả người bán (hét giá không tưởng) lẫn người mua (bị hớ).

Thị trường nhà phố TP HCM. Ảnh: Lucas Nguyễn

Trường hợp hét giá bán nhà liền thổ tăng 3 – 4 lần so có giá gốc không phải là hiếm ở Sài Gòn kể từ năm 2016 đến nay. Tháng 12/2015, bà Ngân đặt cọc mua căn nhà phố hẻm xe hơi 1 trệt 2 lầu trên các con phố Lê Văn Sỹ, quận 3, TP HCM có giá 4,5 tỷ đồng. Thủ tục công chứng sang tên, chồng tiền và nhận nhà diễn ra giữa tháng 1/2016. Từ cột mốc năm 2016 đến nay, căn nhà phố của bà Ngân được cò đất liên hệ đặt mua có giá nhích dần lần lượt các cột giá 8 – 12 – 15 tỷ đồng dù chủ nhà từ chối bán. Trong trường hợp căn nhà này được chốt chuyển nhượng ở vùng giá 15 tỷ đồng ở thời điểm tháng 3/2019, chủ nhà có thể đạt mức lãi 3,3 lần.

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho biết, xét trong điều kiện phân khúc địa ốc diễn biến bình thường, 1 căn nhà xuất phát điểm là 5 tỷ đồng chắc chắc khó có thể đạt vùng giá ngất ngưỡng 20 tỷ đồng chỉ trong 3 – 3,5 năm. Nếu tốc độ tăng giá có thể lên tới 4 lần chỉ là cá biệt hoặc thiểu số, không nên xem là đại diện cho toàn phân khúc. Người mua cần xem xét lại vị trí của khu đất tọa lạc, kiểm tra tuyến các con phố và khu vực cũng như quy hoạch và khả năng khai thác thương mại có tương xứng hay không.

Tuy nhiên, ông Nghĩa thừa nhận, trong vài năm gần đây phân khúc BDS Sài Gòn liên tục trải qua rất nhiều cơn sốt đất khiến cho cột giá nhà phố nội thành biến động mạnh mẽ, thậm chí nhiễu loạn, dẫn đến xảy ra tình trạng tăng giá gấp 2-3 thậm chí là 4 lần trong vòng 3 – 4 năm.

Ông Nghĩa phân tích, GĐ 2016 – 2018 đánh dấu bước ngoặt lớn cho phân khúc BDS TP HCM khi năm nào cũng diễn ra ít nhất 1 cơn sốt đất. Đặc biệt, năm 2017 cơn sốt đất lan nhanh trên diện rộng làm đảo lộn nhiều trật tự giá cả trên phân khúc. Trong GĐ hậu sốt đất, tức năm 2019, tuy chưa xảy ra các biến động lớn nào dẫn đến giá nhà đất tăng mạnh nhưng dư chấn của các cơn sốt ảo trước đó vẫn còn âm ỉ, vì vậy, mới xảy ra tình trạng 1 số trường hợp giá chào bán nhà phố bị hét lên rất cao đến mức không tưởng.

Các tài sản là đất hoặc nhà liền thổ ở TP HCM giai đoạn này xảy ra tình trạng xuất hiện cột giá ảo gây nhiễu loạn mặt bằng giá chung trên phân khúc. Diễn biến tăng giá cũng không tuân theo bất cứ quy tắc nào và có rất nhiều mức giá không tưởng được hình thành. "Diễn biến này không có lợi cho phân khúc BDS và gây nguy cơ tích tụ bong bóng giá", ông Nghĩa cho hay.

Theo chuyên gia này, việc giá chào bán bị hét ở mức rất cao chưa thể hình thành nên giá phân khúc và đây có thể hiểu là giá xem xét. Thế nhưng vùng giá này có sức ảnh hưởng domino (lây lan và tác động cảm tính đến các tài sản cùng khu vực và vị trí). Không ít đối tượng sử dụng mức giá chào bán làm công cụ kích giá nhà đất bằng thủ thuật tác động đến tâm lý đám đông.

Ông Nghĩa nhấn mạnh thêm, mức giá bán chốt được khi chuyển nhượng diễn ra thành công (còn gọi là giá thuận mua vừa bán), mới được gọi là giá phân khúc đúng nghĩa. Do đó, nếu người mua đang hoang mang trước các mức giá chào bán quá cao, cần tiến hành kiểm tra đối chiếu giá chuyển nhượng thực ở trên cùng địa bàn cùng thêm xem xét các công cụ thẩm định giá của nhiều đơn vị giải đáp để tránh bị mua hớ.

Ngoài ra, bài toán dễ làm nhất để kiểm tra giá nhà đất có bị hét lên quá cao hay không chính là quy ra giá trị thương mại. Ví dụ, mua căn nhà phố 20 tỷ đồng mỗi tháng khai thác được dòng tiền cho thuê hoặc kinh doanh trên đó là bao nhiêu? Có thể kỳ vọng ngưỡng tăng giá nào trong tương lai? Hoặc người mua cũng có thể đặt vấn đề thế chấp ngân hàng xem nhà băng thẩm định giá trị tài sản này như thế nào?

"Hãy nhớ, tậu BDS liền thổ thời hậu sốt đất cần trải qua các bước thẩm định và tham vấn kỹ lưỡng vì chỉ có người mua lầm (nhầm) chứ người bán hiếm khi bán nhầm", ông Nghĩa nói.

Các KH đang xem chuyên mục blog the residence của dự án đất nền the Residence 1 củ chi tọa lạc ở mặt các con phố các con phố Võ Văn Bích

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close